nedv v moskve

Типовая квартира в Москве , по цене элитного жилья

Февраль 4, 2016 - недвижимость в Москве

Отдельная квартира… Пусть в типовом панельном здании где-нибудь в Южном Бутове, Братееве или Марьинском парке. Пусть на первом этаже, без какой бы то ни было инфраструктуры, в двух часах езды от места работы. Зато на нее хватит денег.

Еще два-три года назад приобрести такую квартиру было довольно просто. Сегодня дешевое жилье — исчезающий товар на рынке недвижимости. То немногое, что возводится в районах массовой застройки, практически полностью расходится по программам обеспечения очередников и переселения из пятиэтажек. В Инвестиционной Компании «МГСН» к категории дешевого жилья относят типовые дома в ближнем Подмосковье — в Балашихе, Щербинке, Подольске, Мытищах, Одинцове и т.д. В агентстве «МИЭЛЬ», по словам заместителя директора управления новостроек компании Оксаны Каармы, дешевым жильем также считают лишь массовую застройку в Подмосковье. Что же касается самой столицы, то, по данным аналитика компании «Домострой» Дмитрия Попова, в разряд дешевого попадает не более 4% предложений. Общее мнение риелторов таково: условно дешевыми можно назвать лишь однокомнатные квартиры площадью 36-38 кв. метров.

Как дорожают панельные дома

Раньше все было просто и очевидно: поставили строители панельную коробку, и ясно, что это дешевое типовое жилье в районе массовой застройки. А появилось новое монолитное здание — значит, покупатели имеют дело с более дорогим предложением. Теперь главный ценообразующий фактор — местоположение дома. «Вкусное» место, на котором поставлена «панелька», позволяет просить за нее очень большие деньги. А чтобы оправдать высокую цену, типовой проект начинает обрастать дополнительным оборудованием и инфраструктурой — суперсовременными лифтами, подземными гаражами, огороженными сквериками. В итоге панельный дом, построенный по типовому проекту, застройщик позиционирует едва ли не как элитное жилье. Взять хотя бы серийные панельные дома на Рубцовской набережной! И наоборот, монолитный дом, возведенный по индивидуальному проекту где-нибудь в Жулебино или Мытищах, попадает в разряд дешевого жилья по той простой причине, что много за него все равно не возьмешь — место непрестижное. Все это порождает такое разнообразие вариантов, в котором порой трудно разобраться. Впрочем, риелторы и застройщики сформировали некую, не очень строгую, систему классификации, по которой вся жилая недвижимость делится на дешевую типовую, эконом-класс, бизнес-класс и элитную. Комплексы, действительно достойные называться элитными, -объекты уникальные и заслуживают отдельного разговора. А сейчас — о более экономичных вариантах.

Экономия в пределах разумного

Итак, на что сегодня может рассчитывать покупатель? Эконом-класс — наиболее устоявшийся сегмент рынка. К нему относят панельные и монолитные дома точечной застройки в «спальных» районах и то, что попадает в коммерческую продажу в популярных местах массовой застройки(Митино, Северное Бутово, Обручевский и т.д.). Площадь однокомнатной квартиры в таких домах обычно от 40 кв. м, а четырех-пятикомнатной — до 130. Скромная отделка холлов и недорогое инженерное оснащение позволяют удерживать цены в разумных пределах. Территория вокруг домов этой категории может быть огорожена, но, как правило, не охраняется. Редкое предложение — дома эконом-класса с гаражами, обычно инфраструктура ограничивается помещением для консьержки. Только так можно добиться максимальной экономии эксплуатационных расходов для будущих жильцов.

По словам вице-президента «МГСН» Ольги Грачевой, наиболее охотно покупается жилье на ранних стадиях строительства, причем высок процент продаж в рассрочку. Еще два-три года назад самым высоким спросом пользовались средние по общей площади квартиры эконом-класса (двухкомнатные — до 70 кв. м, трехкомнатные — до 85). Сейчас предпочтение чаще отдают небольшим квартирам (однокомнатным до 40 кв. м и двух- комнатным до 65), пусть даже цена квадратного метра в них несколько выше.

Город в городе

Жилье бизнес-класса строится, как правило, по индивидуальным проектам. Каждый дом неповторим. Однако в одном все они схожи — это монолитные либо каркас-но-кирпичные комплексы в престижных, но не самых дорогих районах города. Повышенная комфортность и улучшенное качество строительства — непременные характеристики. Квартиры здесь большие (от 50 кв. м однокомнатные и до 150 кв. м четырехкомнатные), а потому и планировка зачастую свободная. Причем общая площадь обычно больше не за счет комнат, а благодаря нежилым помещениям — прихожим, кладовым, санузлам.

Жильцам такого дома, как правило, гарантирована развитая инфраструктура, огороженная и обустроенная территория — скверики, фонтанчики, спортивные площадки. Обязателен подземный гараж. И конечно, в домах бизнес-класса более дорогое инженерное оснащение -импортные лифты и стеклопакеты, спутниковые системы телевидения, выделенные линии Интернета и прочее.

Особый разряд — жилье с характеристикой «Бизнес + ». Фасад таких домов зачастую отделан гранитом, а холлы — мрамором. Но главное — максимально развитая инфраструктура: помимо автостоянки — спорткомплекс с бассейном и тренажерным залом (а иногда и аквапарк), магазины, парикмахерские, салоны красоты, химчистка и т.д. Дом категории «Бизнес + » похож на город в городе — его обитателям нет нужды лишний раз выходить за пределы жилого комплекса. По мнению Оксаны Каармы, к этой категории можно отнести комплексы «Шуваловский», «Гранд-паркъ», «Грин хаус», «Эльсинор».

Цены на жилье бизнес-класса разные: все зависит от количества дополнительных услуг. Максимальная цена квадратного метра может превышать минимальную в три-четыре раза! Так, к бизнес-классу причисляют и дом по улице Чечулина, что в Южном Измайлове (цена квадратного метра здесь 1150 долл.), и дом в начале Мичуринского проспекта по цене 4 тыс. долл. за метр, который сам застройщик позиционирует как элитный.

О параметрах договорились, а в цене не сошлись

Специалисты рынка недвижимости на удивление едины при перечислении требований к различным классам жилья, хотя сами эти требования весьма условны и никаким нормативным документом не регламентированы. Другое дело — цены. Мнения совпали только в том, что касается дешевого жилья. По общему признанию, в эту категорию попадает все, что не дороже 800-1000 долл. за квадратный метр. Ценовой диапазон для жилья эконом-класса много шире, причем границы его размыты: 850-1200 долл. за кв. м — нижняя; 1,2-2,0 тыс. долл. — верхняя. Еще больший разброс цен для квартир бизнес-класса: от 1,0-2,0 тыс. долл. до 1,6-4,0 тыс. долл. Элитное жилье может стоить от 1,5-4,0 тыс. долл. и выше (с оговоркой, что 1,5 тыс. относится к подклассу «субэлита»). Причин для такого разброса несколько. Ведь четкие критерии, по которым можно было отличать один сегмент жилья от другого, как сказано, отсутствуют.

Нередко тот или иной объект «недотягивает» до своего класса по единственному параметру: или соседство неудачное (больница или кладбище), или геологические условия не позволяют сделать под-земный гараж, или еще что-то. Взять, к примеру, комплекс «Академический», что на пересечении улиц Кедрова и Новочеремушкинской. По всем параметрам его можно отнести к бизнес-классу, кроме одного — это панельный дом. Или«Воронцово», который вполне подпадает под категорию элитного комплекса и имеет лишь один минус — в нем более 300 квартир. Отсюда и соответствующая, не слишком высокая, цена.

Между прочим, по мнению Ольги Грачевой, именно объекты промежуточных классов обеспечивают выгодное для потребителя соотношение цена-качество.

Наконец, ценовые рамки очень трудно зафиксировать, поскольку стоимость жилья стремительно растет. С начала года рост составил примерно 16-20%, а, по некоторым данным, за первые полгода достиг 30% (с учетом удорожания на этапе строительства). При этом быстрее растет в цене дешевое и самое дорогое жилье.

Кстати, все наши собеседники дружно предсказывают, что и в дальнейшем цены будут расти. То есть весьма вероятно, что в недалеком будущем все новое жилье станет «элитным». Во всяком случае, по цене.

сегмент/ характе- ристика

дешовое жилье

эконом-класс

бизнес-класс

элита, класс В

элита, класс А

де люкс

панельный дом

да

да

редко

монолитно-панельный дом

редко

да

да

редко

монолитный дом

редко

да

да

редко

красно-керпичный дом

да

да

да

да

престижное местоположение

да

да

да

уникальное местоположение

да

консьежка

да

да

да

да

да

огороженная территория

иногда

да

да

да

охрана

иногда

да

да

да

видео- наблюдение

иногда

да

да

отделка общих помещений

муници- пальная

муници- пальная

улуч- шенная

улуч- шенная

качест- венная

люкс

подземный гараж

редко

да

да

да

да

большие площади квартир

да

да

да

да

свободная планировка

как правило

да

да

да

дизайн-проект

как правило

да

внутренняя инфраструктура

как правило

как правило

да

да

внутренний сервис

да

да

количество квартир в доме

много

много

много

много

до 100

до 40

Статьи по теме

› tags: МОСКВА / про недвижимость /