jurmala zemlja

Рынок земельных участков под жилую застройку в Латвии

Февраль 8, 2016 - зарубежная недвижимость / обзор рынка недвижимости

Во всем мире основой рынка недвижимости является земля. Однако в Латвии долгое время земля ценилась очень дешево, даже банки не хотели кредитовать под залог земельных участков. Правда, в последние несколько лет ситуация изменилась: стоимость земли под жилую и коммерческую застройку растет (в популярных местах особенно быстро), в связи с этим практически все банки выдают кредиты под обеспечение землей, но есть обязательное условие — земля должна быть более или менее ликвидной (большинстве своем это участки в Риге и Рижском районе, а также в Юрмале).

Наибольший интерес представляет рынок земельных участков, предназначенных под жилую застройку. Многие уже давно подумывают о замене надоевшей типовой квартиры частным домиком. Бывает, что купить участок земли построить там индивидуальное жилье по собственному вкусу оказывается дешевле, чем приобрести готовый дом.

Рига

Сегодня (как впрочем и несколько лет назад) обладателем самой престижной и дорогой земли для жилого строительства считается Межапарк. Правда, хороших участков там уже не осталось, а то что предлагается на продажу (как правило, на рынке всегда есть три-четыре варианта) имеет свои минусы: либо место плохое (так называемый «район развалюх», что уже само по себе не может привлекать солидного клиента), либо ландшафт оставляет желать лучшего (а это значит, что застройщику придется выискивать дополнительные средства для выравнивания или очистки местности), либо цена неоправданно высока (сегодня участки в Межапарке предлагаются по 40—50 USD/кв.м). Времена, когда любой предложенный участок уходил по заявленной цене, прошли, клиент стал более разборчивым, поэтому оставшиеся варианты «зависают» на рынке надолго.

Из районов с более дешевой землей самыми популярными являются Дарзциемс, Пурвциемс, Плявниеки, Золитуде, Зиепниеккалнс, Ильгуциемс. Там можно найти вполне приличные участки земли под жилую застройку от 11 до 14—15 USD/кв.м. Однако реальных сделок здесь проходит довольно мало.

Кроме того следует учитывать, что реальная сумма сделки иногда значительно отличается от продажной стоимости. Обычно сумма, за которую продают земельные участки, отличается от предложения на 20—30%. Поэтому по ценам предложения составить реальную картину стоимости земли в Риге довольно трудно.

Рижский район

Но как бы ни был велик город, его площадь все равно ограничена, к тому же к застройке предъявляются определенные требования. Другое дело — земля на районе. Здесь тоже есть градация по ценам и свои критерии престижности. Но можно сказать однозначно: земля здесь гораздо дешевле, чем в Риге.

В районах Катлакалнс, Баложи, Титурга, Марупе можно найти очень хорошие участки под застройку по цене 5—6 USD/кв.м. Особенно удивителен в этом отношении р-н Титурга (направление Бауски): квартиры в новых домах здесь одни из самых дорогих не только в окрестностях Риги, но и отчасти в черте города (о таких квартирах говорят: уходят сразу по любой цене), а земля такая же дешевая, как и в прилегающих окрестностях (вплоть до Кекавы).

В таких районах как Бебербеки, Пиньки, Бабите цены приемлемы и довольно стабильны — до 5 USD/кв.м. Наличие близлежащего водоема в большинстве случаев повышает стоимость земли. Показателем спроса являются многочисленные жилые поселки, которые в последнее время строятся в этих местах. Однако в Бебербеках есть участки, которые предлагаются по 1,5—2 USD/кв.м. Не исключено, что это связано с расположенными здесь природными заповедниками, где, как известно, есть определенные ограничения на проведение строительных работ.

Балтэзерс пережил бум популярности несколько лет назад. Сегодня предложения по земле там есть, но немного — количество мест все-таки ограничено. Земля продается по цене 8—12 USD/кв.м. Если участок имеет выход к водоему, то цена может повышаться до 15—18 USD/кв.м. Такая же ситуация в Бергах, но здесь можно найти предложения и ниже 8 USD/кв.м

Юрмала

Самые интересные процессы с землей произошли в последнее время в Юрмале. С 1996-97 гг. шел бурной рос цен на юрмальскую землю. Показательный пример: хороший участок земли на пр.Булдуру (между Лиелупе и Булдури) в 1994 году предлагался на рынке по 4 USD за кв.м. За отсутствием желающих цену снизили до 3 USD/кв.м. В 1995 году случился банковский кризис и на рынке наступила стангнация. А пару лет назад этот самый участок был продан по цене в 10 раз большей, чем первоначальная сумма.

В 1997 году впервые после кризиса произошел резкий скачок цен, в 1998—99 гг. цены в Юрмале продолжали расти, но не так стремительно. В конце концов в престижном месте (дюнная зона от Лиелупе до Дубулти) стоимость хорошего участка с разрешением на жилое строительство достигла 100—110 USD/кв.м.

Кстати, разрешение на жилое строительство — для Юрмалы очень важный фактор. Многие клиенты по незнанию покупают красивый участок с соснами в дюнной зоне, а потом получают предписание от думы: строительство здесь запрещено, сосны вырубать нельзя — природный заповедник, полусгнившую развалюху сносить нельзя — памятник деревянного зодчества. Конечно, все эти вопросы решаемы, но с помощью больших денег и подорванной нервной системы. Такие участки предлагаются на продажу очень часто, потому что землевладельцы, столкнувшись с вышеперечисленными проблемами, обычно стараются от них избавится.

В конце 1999—начале 2000 гг. спроса на баснословно дорогие участки не стало и цены пошли вниз. На сегодняшний день, по свидетельству риэлторов, движение цен совсем остановилось, но сделок с юрмальской землей в престижных районах практически не происходит. Что касается нынешних цен, то если хорошо поторговаться, то продавец может отдать участок за 70—80 USD/кв.м.

Как только стоимость престижных участков достигла заоблачных высот, покупательский спрос стал перемещаться на переферию — к участками у реки по другую сторону железной дороги. С ростом спроса взлетели и цены. Если раньше земля с той стороны железной дороги стоила намного меньше, чем на стороне моря, то теперь цены поднялись до 50—60 USD/кв.м. Таких предложений довольно много на рынке, но спроса на них почти нет. Видимо, для этих мест цены запредельные.

Зато стали осваиваться такие зоны, как Вайвари, Асари, Каугури. Здесь градация цен тоже зависит от удаленности участка от моря и возможностей жилого строительства. Реальные цены здесь порядка 22—25 USD/кв.м есть и исключения: угловые участки на улице Капу ценятся достаточно высоко и их стоимость доходит до 33—35 USD/кв.м. На растоянии 300—400 метров от моря цены уже ниже — около 20 USD/кв.м, а то и меньше.

Надо сказать, что земельные участки около моря в районе «-циемсов» (Лапмежциемс, Рагациемс, Игаунциемс и др.), на которые раньше покупатели смотрели свысока, считая их очень отдаленными, также имеют сегодня спрос. Тем более, что цены там достаточно низкие — 10—12 USD/кв.м, а море совсем рядом. Если подальше от моря, то можно найти участки и по 5—8 USD/кв.м. Выбор там достаточно большой, а покупателей пока мало.

Статьи по теме

› tags: про недвижимость / страны балтии /