pervichka

Рассрочка на первичном рынке жилья

Февраль 14, 2016 - обзор рынка недвижимости

Первичный рынок ввел моду на рассрочку

Для привлечения средств клиентов на возведение жилья операторы строительного рынка используют разнообразные приманки, в том числе — оплату в рассрочку.

Разные застройщики предоставляют рассрочки различной длительности — от «до окончания строительства» до «на пять лет». При этом условия оплаты в рассрочку также различаются.

От двух до пяти

Только 10% покупателей квартир в строящихся домах готовы уплатить всю сумму сразу. Примерно половина покупателей собирается уложиться с оплатой до завершения строительства. Остальные предпочитают рассрочку на более длительное время — от двух до пяти лет (включая период строительства).

Причины, по которой клиенты предпочитают растянуть платежи во времени, — разнообразны. В частности, деловые люди могут позволить себе уплатить за будущую квартиру сразу, однако предпочитают рассрочку, чтобы не «вынимать» средства из оборота фирмы.

Есть также категория клиентов, имеющих стабильный довольно высокий, к тому же гарантированный, доход, но не скопивших нужную сумму к моменту приобретения квартиры. Для них рассрочка также представляет интерес.

Схемы под гарантию стабильности

Любая схема рассрочки предполагает внесение некоторой части стоимости квартиры сразу. В разных фирмах требования различны. Минимальный взнос составляет 20%. Некоторая часть суммы должна быть выплачена в период строительства (примерно 40%). Остальное можно выплатить после окончания строительства. Клиент может подключиться на любой стадии строительства.

В ряде схем рассрочки принимают участие финансовые организации, предоставляющие клиентам ипотечный кредит — под залог старой квартиры или нового жилья. При этом, в большинстве случаев, клиент живет в полуоплаченной квартире на правах арендатора. Сама квартира — в собственности банка до момента полной выплаты ее стоимости и процентов по кредиту. «Псевдоипотека» (другой у нас пока нет) предполагает подтвержденные работодателем стабильные доходы клиента и немалый размер этого дохода. Проценты по кредиту колеблются от 5 до 40% годовых (в рублях) — в зависимости от схем, которые предлагает банк и его возможностей получить «дешевые» деньги.

PR от лукавого

Любой уважающий себя застройщик непременно упоминает в рекламе о возможной рассрочке. Судя по условиям, на которых рассрочки предоставляются, они носят, скорее, рекламный характер. Компания может объявить цену квадратного метра в строящемся доме «для всех» и подчеркнуть, что при единовременной оплате — скидка составляет столько-то процентов. Разница в стоимости квадратного метра — и есть цена рассрочки.

Иногда компания предпочитает называть фиксированную стоимость квадратного метра в рассрочку (на $10-20 больше базовой цены), иногда обозначать ее в процентах (до 10%).

Выплату стоимости квартиры после окончания строительства разрешают клиентам далеко не все фирмы. Во-первых, для возведения дома необходимо получать постоянный приток средств. Во-вторых, часть собственных средств (не менее 15%) застройщик успевает вложить на начальном этапе и намеревается эти деньги вернуть. Однако такие компании есть. Правда, рассрочку они могут предоставить не более, чем 20% покупателей. Подвигает их к этому вовсе не доброе сердце, а вполне трезвые экономические расчеты. Реализовав в период строительства 80% квартир по цене, значительно превосходящей себестоимость строительства, добрый застройщик может позволить себе подождать с оплатой оставшихся 20% квартир. Проект уже окупился, а имидж поддержать никогда не вредно.

Ряд крупных фирм считает, что ликвидный объект будет продан без каких бы то ни было рассрочек, тем более — долговременных. Тем не менее, сегодня даже самые упорные предлагают клиентам рассрочку до окончания строительства, видимо, как дань моде.

Риэлтеры в помощь

Ряд строительных компаний, самостоятельно работающих на вторичном рынке, или имеющих тесные связи с риэлтерскими фирмами, принимают в счет оплаты будущей квартиры так называемую «старую» — ту, где сегодня проживает покупатель. Квартира выставляется на продажу, как правило, по сниженной цене, поскольку ее покупателю придется ждать окончания строительства и переезда нынешнего владельца в новый дом. Схема считается вполне легитимной и носит название «квартира в зачет».

Клиент, таким образом, доплачивает разницу между старой и новой квартир. Она, как правило, составляет несколько тысяч долларов и зависит от площади будущей квартиры: клиенты предпочитают перебираться в более просторную квартиру. Налицо все признаки схемы вторичного рынка «обмен с доплатой».

Несколько иную возможность предоставляет участие в схеме банка и риэлтерской фирмы вместе. В этом случае в залог принимается старая квартира. Сумма кредита для покупки новой квартиры может составить не более 70% стоимости старой, а проценты достигают 25% годовых в валюте.

Статьи по теме

› tags: про недвижимость /