za gorodom nedvizhka

Фирмы все чаще обращаются к загородной недвижимости

Февраль 26, 2016 - загородная недвижимость

Мечта жить на природе, иметь дачу, всегда греет сердце горожанина. Пусть даже цена этой мечты — единственная Ваша квартира. Это с одной стороны. А с другой — желание продать доставшуюся по наследству избушку и купить хотя бы комнату в городе. Эти две мечты рождают спрос, и риэлтерские фирмы СПб все чаще обращаются к загородной недвижимости, создавая у себя одноименные отделы и департаменты.

Обьекты загородной недвижимости

Какова же специфика этого сектора рынка? Что нужно знать и агентам по недвижимости и их клиентам?

Для начала определимся в терминах. Разобьем все объекты загородной недвижимости на пять больших групп.

Первая — это дорогие (еще их называют “элитными” ) коттеджи и земельные участки для их строительства.

Цена коттеджей при этом начинается от 50.000 долларов США и поднимается вверх до бесконечности (хотя в послекризисной ситуации планка в 200.000 долларов может считаться потолочной и вряд ли будет превышена в обозримом будущем ). Цена на участки первой группы от 1000 до 3000 долларов за сотку в зависимости от места.

Вторая группа объектов — индивидуальные жилые дома и участки для их строительства.

Это жилье по аналогии с городом (квартирами) можно назвать “типовым”, цены на дома — в пределах от 10.000 до 40.000 долларов США, на землю — от 200 до 700 долларов за сотку.

Третья группа — дачи в садоводствах.

Здесь цены колеблются от 2000 — 3000 до 10.000 — 15.000 долларов. Спроса на пустые дачные участки нет — нет и статистики.

Четвертая группа — это квартиры и комнаты, расположенные в поселках и пригородах СПб.

Это “отражение” рынка городских квартир в областном зеркале. Здесь почти полная идентичность, поэтому в нашем обзоре мы эту группу опустим.

Пятую группу загородных объектов составляют так называемая корпоративная собственность: базы отдыха, летние детские сады, пионерские лагеря, а также земли сельскохозяйственного назначения: пашни, пастбища и прочие фермерские хозяйства.

Объекты пятой группы на сегодняшний день находятся вне рыночного оборота. Причины здесь скорее политические, нежели экономические.

Вообще политические соображения гораздо в большей степени влияют на загородный рынок, нежели на рынок городских квартир. Все дело здесь в земле. Мучительная капитализация земельных отношений породила многие “проблемы роста” рынка загородной недвижимости. среди них многообразие прав на землю; отсутствие до сих пор земельного кодекса; путаница в подзаконных актах разных субъектов РФ ( СПб и Ленинградской области ) и, как следствие, разные правила оформления документов. Гораздо меньшее по сравнению с городом количество сделок и практическое отсутствие их статистики, что дезориентирует клиентов и усложняет определение рыночной цены.

Также стоит выделить такие характерные черты загородного рынка, как удаленность объектов, сезонные изменения структуры спроса и предложения, необходимость работать с объектами незавершенного строительства. Все это, несомненно, делает загородную недвижимость более сложной по сравнению с городскими квартирами.

С другой стороны и у квартирного и у загородного рынка общая правовая база, общие принципы приобретения и регистрации прав, единый подход к определению рыночной цены объектов. Ведь, как видно из первых трех групп объектов, выделенных нами выше, основу загородного рынка составляет именно жилье, а главным его субъектом выступает индивидуальный застройщик, владелец дома или дачи.

Цены на обьекты загородной недвижимости

Как видим, львиную долю рынка составляют объекты второй группы, а это — индивидуальные жилые дома ( ИЖД), аналоги городского жилья.

За цену комнаты (7000 — 10.000 долл.) можно приобрести деревенский дом с удобствами “во дворе”. Такому дому будет более тридцати лет и расположен он будет далее шестидесяти км от СПб.

За цену однокомнатной квартиры (15.000 — 20.000 долл.) наш дом может быть уже не старше десяти — пятнадцати лет, располагаться в поселке и иметь водопровод.

Следующая группа ИЖД — аналоги двухкомнатных квартир (20.000-30.000 долл.) — расположены в поселках не далее тридцати км от СПб с хорошим сообщением, имеют водяное отопление, водопровод, туалет в доме. Возраст их также десять — двадцать лет.

Наконец, аналоги “трешек” (30.000 — 40.000 долл.) — это, как правило, новые дома с городскими удобствами вблизи СПб, либо не очень новые, но в элитном месте. Поговорим особо по поводу элитных мест. Наиболее привлекательными остаются районы Карельского перешейка, в особенности Зеленогорское и Сосновское (Токсово, Кавголовские озера, Сосново, Вуокса) направления, Сестрорецк, озеро Разлив, Репино, Комарово, озеро Красавица. Также к отличным местам можно отнести Пушкин, Павловск, поселок Вырица на Юге, Петродворец на Западе и Всеволожск с окрестностями на Востоке. Экологическая чистота, удобное транспортное ( желательно железнодорожное ) сообщение с СПб, водоемы для купания, развитая инфраструктура ( магазины и т.д. ), возможность подключения к городским коммуникациям ( особый шик, если есть природный газ ), наличие лесов, парков для прогулок, соответствующая публика в лице местных жителей. Такие зоны, конечно, и являются территорией массовой застройки.

Аналогия с городскими квартирами, приведенная выше, не является случайной. Большинство сделок, особенно в последнее время, проходит со встречными покупками или продажами квартир. Поэтому очень важно оценить объем действий по подготовке документов для продажи ИЖД и требуемые для этого сроки. Чтобы понять существующее положение вещей, не запутаться в документах и административных органах, проследим эволюцию рынка загородной недвижимости в правовом плане.

Из истории загородной недвижимости

Для начала — немного истории. Индивидуальные дома продавались и покупались во все времена. И, хотя земля при этом оставалась государственной, советская власть допускала так называемую личную собственность на постройки. Нотариусы оформляли договора купли — продажи домов, указывая, что к данному дому прилагается такой-то земельный участок. Такая практика перехода прав закреплена в старом Земельном Кодексе (ст. 37), и, как ни странно, существует по сей день, когда нужно продать дом, расположенный на неприватизированной земле.

Регистрировались сделки в ПИБах (для городских районов) или БТИ (для районов Лен. обл.). ПИБы / БТИ также занимались техописанием и инвентаризацией строений — здесь полное сходство с квартирами (та же справка Формы 11А). Аналогом “квартирной” справки Формы №7 для домов является Технический паспорт. Вопросами землепользования занимались Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (КЗР), называемые также просто земельными комитетами или еще проще райкомземами. Они занимались вопросами отвода земельного участка, решали межевые споры и никакого отношения не имели к правам граждан на землю — не было самих прав.

Указ Ельцина от 23 октября 1993 “О земельной реформе и развитии аграрных отношений в России”.

Толчком к развитию земельного рынка явился Указ Ельцина от 23 октября 1993 “О земельной реформе и развитии аграрных отношений в России”. Здесь впервые говорится о частной собственности на землю, утверждается форма свидетельства, вводится понятие пожизненного наследуемого владения земельным участком (ПНВ). Мучительный процесс “капитализации” земельных отношений сопровождался изобретением все новых прав и механизмов их перехода. Ясность внес Гражданский Кодекс РФ 1994 года, закрепивший основные формы предоставления земли, необходимость регистрации прав, виды сделок и т.д. И хотя на главу 17 Гражданского Кодекса наложен мораторий (вплоть до принятия Госдумой нового Земельного Кодекса), он, вкупе с Указами президента, распоряжениями правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, подводит нормативную базу под цивилизованный земельный рынок.

Становление титульной системы регистрации прав потребовало создания единого кадастра земель и расположенной на нем недвижимости.

Что такое кадастр?

Кадастр — своеобразный орган учета, банк данных, где каждому объекту присваивается уникальный кадастровый номер. Для этого каждый объект должен быть предварительно сформирован, т.е. описан, что для земельного участка означает проведение натурных землеустроительных работ с точным закреплением границ.

Новая система регистрации недвижимости в Санкт-Петербурге, принятая в декабре 1995 г., определяла, что регистрацией прав на земельные участки и жилые дома занимается городской КЗР через свои районные представительства. Это сопровождалось выдачей соответствующих свидетельств о праве собственности на участки и дома. В то же время в области шло созданиерегистрационных палат (РП), которые и посей день занимаются регистрацией прав. В городе же примерно с лета 1998 г. все эти вопросы переданы наконец в ведение ГБР, что сделало процесс регистрации более прозрачным и предсказуемым. Сократились сроки, закончилась порочная практика “ускорений”. Небольшие накладки возникают из-за незавершенности процесса передачи архивов от КЗР к ГБР, но хочется верить, что эти проблемы носят временный характер.

Итак, на сегодняшний день вопросами технического описания и инвентаризации строений занимаются ПИБы (для области — БТИ), вопросами формирования и оценки земельных участков — районные отделы КЗР, вопросами регистрации прав — ГБР для городских районов и РП для районов области.

Подводя итог, коснемся перспектив загородной недвижимости. Качественное изменение может наступить с принятием нового Земельного кодекса, отвечающего требованиям цивилизованного рынка, свободного от идеологических догм. Это позволит расширить базу рынка, вовлечь в оборот объекты четвертой группы, разумеется при условии стабильной политической ситуации в нашей стране.

Статьи по теме

› tags: про недвижимость /