nedvizhimost

Риэлтерская полуправда

Март 1, 2016 - обзор рынка недвижимости / услуги риэлтора

В разгар торговли загородной недвижимостью риэлтеры говорят покупателям одно, а своих продавцов инструктируют совершенно иначе.

Кто диктует моду на рынке загородной недвижимости

Пик спроса на рынке загородной недвижимости приходится на апрель–май. Продавцы, пользуясь желанием будущих домовладельцев обзавестись загородными апартаментами до лета, начинают игру на повышение. Иногда им это удается.

Но для того, чтобы покупатели и продавец «ударили по рукам» и впоследствии не раскаялись в содеянном, надо уяснить несколько правил. Не стоит забывать, что продавец заинтересован реализовать товар подороже и не намерен акцентировать внимание покупателя на его недостатках. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести комфортное загородное жилье и при этом максимально сэкономить. Однако обе стороны вынуждены подчиняться объективным законам рынка.

По мнению сертифицированного аналитика Российской гильдии риэлтеров (РГР) Геннадия Стерника, цена коттеджа «под ключ» формируется под влиянием следующих факторов: удаленность от Москвы, местоположение (например, в лесу или в поле, на берегу реки или на болоте), престижность поселка (если коттедж расположен в поселке), размеры и качество дома. На стоимость дома могут повлиять также близость к автомагистрали и ее загруженность транспортом (в таком случае можно сбить цену на 15-20%), наличие леса, а еще лучше водоема с чистой водой (последнее может повысить стоимость коттеджа раза в полтора).

Влияние моды на рынок загородной недвижимости

Не последнее место при выборе загородного дома и, соответственно, ценообразовании занимает мода. Это особенно актуально в таком сегменте рынка, как элитные коттеджи. Этот рынок ориентирован на состоятельных покупателей, которые следят за модными течениями и подвержены влиянию рекламы. Такими покупателями довольно легко манипулировать: достаточно объявить последним писком моды, скажем, дом с мансардой – и все бросаются на поиски такого дома.

Хитом нынешнего сезона строители назвали дома из бруса, и спрос на такую продукцию вырос в среднем на 10%. А еще несколько лет назад стоимость элитного загородного дома напрямую зависела от масштабов строения, вычурности архитектурного решения, евроремонта и бассейна с лебедями. Теперь загородные замки потеряли былую привлекательность: огромные дома, даже несмотря на выгодное географическое положение, спросом не пользуются.

Самыми чуткими исследователями моды на загородное жилье, бесспорно, являются риэлтеры. Они отчасти формируют моду сами, отчасти приспосабливаются к сложившейся на рынке ситуации. Но в любом случае делают это с пользой для собственного бизнеса, поэтому безоговорочно следовать рекомендациям профессиональных продавцов не стоит. В противном случае вы даже не заметите, как вас «обработали».

Попробуем проанализировать памятку, подготовленную компанией Penny Lane Realty. Она адресована одновременно и покупателям элитных коттеджей, и девелоперам. Читаем: «Наибольшей ликвидностью пользуются объекты с площадью дома до 450 квадратных метров». Проницательный покупатель сразу поймет, что дом большего размера приобретать не следует – напрасная трата денег. Если это замечание возьмут на заметку и девелоперы (инвесторы или застройщики), спрос и предложение будут сбалансированы, а у риэлтеров не будет проблем со сбытом загородной недвижимости. Таков типичный пример рекламы загородной недвижимости нового «фасона».

Что риэлтерам выгоднее продавать: готовый дом или недострой?

Конечно, дом «под ключ». Во-первых, меньше бумажной волокиты. Во-вторых, редкий покупатель готов платить солидную сумму за полуфабрикат – в результате дома надолго «зависают». Именно из этих соображений в памятке появляется следующая фраза: «Законченные объекты пользуются намного большим спросом, чем неотделанные коробки. Подключить газ или прирезать несколько соток может оказаться намного дороже, чем Вы предполагаете».

Следующий совет с подтекстом: «Психология приобретателя на сегодняшний день отдает безусловное предпочтение кирпичным и монолитным домам, хотя брусовые и бревенчатые строения зачастую не уступают им в своей функциональности».

Акценты расставлены таким образом, чтобы привлечь внимание покупателя к деревянным домам. Как показывает практика, этот ход оказался выигрышным.

Далее – камень в огород владельцев и продавцов загородных домов «второго сорта»: «Простаивают объекты, положительные характеристики которых страдают от сделанной ранее ошибки, как то: неверный выбор места (расположение вблизи железной дороги, шумной магистрали, в окружении «курятников»), недостаточный размер участка, отсутствие коммуникаций или недостаточная их мощность, конструктивные ошибки при строительстве дома. Стоимость реализации такого объекта не превышает и 30% первоначальных затрат».

К этой рекомендации вряд ли прислушаются ограниченные в средствах покупатели, но состоятельная публика примет совет к сведению и выберет что-нибудь более презентабельное и дорогое.

Еще один реверанс в сторону платежеспособных покупателей: «Если Вы не имеете опыта содержания загородного дома, рекомендуем сначала арендовать и попробовать. Ведь 15% покупателей загородных домов посещают их 2-3 раза в месяц».

Понятно, что этот доброжелательный совет помогает риэлтерам поймать на удочку как арендаторов, так и потенциальных покупателей.

Надо отдать должное составителям памятки: с ней можно отправляться на поиски загородного жилья, за которое не жалко заплатить более $200 тыс. Но что делать тем, кто располагает гораздо меньшей суммой? Оказывается, сегодня выгодно покупать недостроенные объекты или ветхие дома в стародачных местах. Конечно, с тем условием, что к дому подведены коммуникации.

Тенденции рынка недвижимости

В стремлении к экономии тоже следует соблюдать меру, потому что тенденция рынка такова: дешевое с годами дешевеет, дорогое – дорожает. По данным агентства «Инком-МЦБН», наибольшей популярностью в этом сезоне пользуются коттеджи с развитой инфраструктурой от $300 тыс. и выше, дома стоимостью около $125 тыс. площадью около 100 кв. м с большими земельными участками. Цена хорошей зимней дачи – от $50 до 70 тыс., обычного домика на обустроенном участке – $15-20 тыс. Зная ценовую ситуацию и обладая навыками оценщика недвижимости, вы не прогадаете ни при покупке, ни при продаже загородной недвижимости.

Статьи по теме

› tags: про недвижимость / риэлтор /