rieltor noskva

«ШЕРВУД», «БЕРЕНДЕЕВКА» И ДРУГИЕ

Март 4, 2016 - загородная недвижимость / недвижимость в Москве / строительство недвижимости

Это будет интересно всем, кто наконец-то собрался перебраться за город. В Подмосковье стали появляться коттеджные поселки, похожие на те, которые мы встречаем за границей: большой участок земли в красивом месте, контроль на въезде, зато внутри вместо заборов стриженый кустарник. В апреле мы собираемся выпустить тематические страницы, посвященные загородной недвижимости. Cейчас — предварительные комментарии президента крупнейшей риэлтерской корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Сергея Козловского.

 

— Действительно, — подтвердил Сергей Александрович, — есть коттеджные поселки. Точнее, скоро будут. Строятся. Это самая главная новость на рынке загородной недвижимости. Мы, например, строим сами шесть поселков, задумали еще несколько, а как риэлтеры, конечно, продаем коттеджи в поселках других застройщиков. В Московской области их сейчас примерно 80-100 на разной стадии — от участков земли с уже подведенными коммуникациями до законченных коттеджей в своеобразном закрытом микрорайоне, где есть все необходимое для жизни.

— Но землю или шикарный коттедж в Подмосковье и несколько лет назад купить было не проблемой…

— Раньше человек покупал участок в чистом поле. Дорого покупал, тратил кучу нервов и денег на оформление бумаг, начинал подводить к участку дорогу, потом выяснялось, что рядом не проходит газопровод, вода залегает слишком глубоко, а за то, чтобы подключиться к канализации, придется еще заплатить, и к тому же самая современная охранная система все равно не обеспечивает безопасности. Многие всего этого не выдержали — отсюда столько недостроенных коробок. Чтобы довести дело до конца, хозяева объединялись в товарищества собственников. Словом, поселки возникали стихийно. В результате — споры между собой о том, кому и за что платить, сомнительные соседи из тех, кто получил участок по блату. Дома разноперые, кругом поле и саженцы, которым еще лет пятьдесят расти, чтобы сделаться березами, соснами и елями. Жилья поблизости никакого, не говоря уже о магазинах, ресторанах и школах. Это не поселок, а дачный кооператив какой-то.

Правда, перед кризисом начали строить поселки организованные, но по понятным причинам часть не была достроена, часть — не распродана. Теперь они морально устарели — в наше время из других материалов строят, по-другому отделывают дома, ставят внутрь гораздо более технологичные инженерные системы. До кризиса ничего этого на российском рынке не было.

Так что после выборов 2000 года, когда все отошли от шока, поверили в стабильность и захотели приобретать жилье, оказалось, что купить-то нечего.

И тут родилась идея продавать хорошие участки земли в лесу — теперь это стало можно — под застройку, взяв на себя их юридическое оформление и урбанизацию. Мы тогда, в 2000 году, заложили «Голубой бор», и за два месяца все участки были проданы. Оказалось, что это именно то, что нужно: популярное Новорижское шоссе, красивое и экологически чистое место, лес, современные коммуникации.

— Но по-прежнему разноперые дома, нет общего плана, школ, магазинов и прочих радостей городской жизни.

— Это было только начало. В следующем поселке, «Новорижском», мы уже предлагали своим клиентам на выбор тридцать-сорок вариантов домов, разработанных нашим архитектурным бюро, — не одинаковых, но в едином стиле, а также строительный подряд, ландшафтные услуги. Это понравилось: строиться индустриальным методом и всем одновременно — удобнее. И проекты у нас интересные, современные.

— Из чего, кстати, нынче строят?

— Из пенобетонных блоков или по каркасной технологии. Отделка декоративным кирпичом или модной плиткой под дикий камень, кровля — гибкая черепица. Дома в основном двухэтажные — практика показала, что иначе появляется ощущение, что только и делаешь, что бегаешь по лестницам. И архитектурные решения интересные. Мы изучали такого рода поселки в Канаде — знаете, там дома гораздо проще.

— Наверное, тут разница в психологии: за границей, особенно в Америке, мало кто собирается жить в одном доме всю жизнь. А мы строим родовое гнездо.

— Люди воплощают свои мечты о достойной жизни, которая наконец стала возможна. У нас большинство клиентов дорабатывают типовой проект с нашими или своим архитектором, а многие заказывают индивидуальный.

Но преимущество поселка не только в том, что ты получаешь красивый, удобный дом на участке, к которому подведены коммуникации. Важно, что у тебя за воротами. В коттеджном поселке есть общий архитектурный план, ландшафтный дизайн, каждый коттедж на своем месте. Мы все это планируем. И даже если участок не выкуплен, начинаем на нем строительство.

— Идеал — это продавать уже построенные дома в готовом микрорайоне, где посажены кусты и выметены дорожки? Ведь именно так и делается в Европе и в Америке.

— В общем да, но Россия пока до этого не дозрела. Это дело будущего с западными кредитами и долгими инвестициями. Рынок недвижимости в Подмосковье на несколько лет отстает от квартирного рынка Москвы. Посмотрите — в городе квартиры раскупаются иногда еще до того, как будущую стройплощадку обнесут забором. Это выгодно строительным фирмам, потому что вкладывать в строительство собственные огромные средства на долгий срок никто не готов — есть более прибыльный бизнес. Это выгодно покупателям, ведь чем выше дом, тем выше цена квадратного метра. То же самое за городом. Вот в поселке «Усадьба Веледниково» на начальном этапе мы предлагали дома по 800 долларов за метр, а теперь — по 1200. Есть разница.

— В общем, все это элитное жилье. Удовольствие жить за городом в коттеджном поселке по карману только очень богатым людям?

— Почему же — это жилье разного уровня: и элитное, и бизнес-, и экономическое. «ИНКОМ» как раз сейчас запускает три поселка экономического класса, в которых коттедж с землей будет укладываться в сто тысяч долларов. Такого на рынке пока еще не было. И вообще пока в Подмосковье трудно говорить о полном соответствии жилья понятию «элитность». Мы предлагаем лучшее из того, что есть.

— А если по гамбургскому счету, что такое элитный коттеджный поселок? Разве недостаточно купить современный, комфортный дом с участком в каких-нибудь Раздорах для того, чтобы считать себя обладателем элитного жилья?

— Ну, это должен быть не просто участок, а участок от полугектара и больше. И не абы где, а в заповедном месте. Элитный коттеджный поселок — это в первую очередь особое местоположение. По той же Рублевке есть места, которые не потянут на VIP-класс. Элитное жилье не может быть дальше 25-30 км от МКАД, и направление должно быть престижным.

Но это еще не все. Должна быть инфраструктура. Все коммуникации, связь на высшем уровне — телефон, выделенная интернет-линия, — охрана с несколькими степенями защиты, телевидение — это необходимые и очевидные бытовые удобства. И плюс там должны быть другие элементы инфраструктуры: клуб, кафе, ресторан, спорткомплекс, магазины.

Ну и последнее — это сами люди. Люди одного круга.

— А кто чаще всего покупает жилье в элитных поселках?

— Обычно это владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры. Есть небольшой процент чиновников. Возраст, состав семьи — довольно разные.

— С людьми понятно, места у нас красивые еще сохранились…

— А вот поселков с полностью развитой инфраструктурой в Подмосковье пока нет. И в этом проблема. Застройщики, предлагающие участки по Рублевке, воспользовались тем, что было. В Жуковке или Барвихе уже есть школы, магазины, спортивные центры.

Новорижское шоссе — трасса молодая, она проложена вне населенных пунктов, так что старой инфраструктуры тут нет. Застройщики способны создать лишь какие-то элементы — административный центр, бар, магазин. В своих поселках мы, например, закладываем круглосуточную охрану, контрольно-пропускной пункт, детскую площадку, гостевую парковку, магазин и кафе. Спорткомплекс — это уже серьезно, он требует больших вложений, а «длинные» деньги, которые дадут отдачу лишь через несколько лет, пока никто вкладывать не готов. Вот когда в поселке будут жить люди, появятся потенциальные клиенты этого спорткомплекса или ресторана, найдутся инвесторы… Особенно если это не один поселок, а их конгломерат.

Такой, кстати, намечается рядом с нашим «Шервудом» на Новорижском шоссе. Это наша гордость: настоящая жемчужина Новой Риги — 28 км от города и совершенно девственный лес. На каждом участке два десятка старых деревьев — березы, сосны, ели. Тишина там удивительная — аж в ушах звенит. Сейчас это наш лучший поселок — самый продуманный в архитектурном и ландшафтном плане. Участки там — от 20 соток, двухэтажные коттеджи — от 300 до 600 квадратных метров. Большинство — индивидуальные проекты, выдержанные в едином духе. На въезде мы спроектировали стилизованный средневековый замок с магазином и кафе. «Шервуд» занимает 36 гектаров, но рядом под застройку выделено 200 гектаров — большая площадь, которая будет осваиваться и где, я думаю, будет вскоре создана альтернатива Рублевке.

— О Рублевском шоссе существуют разные мнения: некоторые говорят, что оно теряет свою популярность.

— При всех очевидных достоинствах этой трассы тут очень большие проблемы с транспортом. Пробка на выезде и въезде каждый день.

— Какие еще направления высоко котируются?

— Запад: Рублево-Успенское, Минское и Можайское направления. Северо-запад: земли вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе. Хорошие перспективы по Калужской дороге, хотя нельзя назвать это направление совсем новым — там все-таки рядом Переделкино, считай первый коттеджный поселок в нашей истории. Это неплохая трасса — незагруженная, там интересный ландшафт. Мы планируем построить там как минимум два поселка: один -элитный, второй — экономического класса Это именно то, что на Калужском направлении совершенно отсутствует.

По нашим прогнозам, будет подниматься северное направление — районы Клязьминского, Пироговского водохранилищ. Там очень красиво. Я объездил, конечно, не всю область, но престижные направления определенно: целый год по выходным мотался по Подмосковью. Поэтому я прекрасно знаю все возможные места для строительства коттеджных поселков. Мы выбирали самые лучшие.

— Вы каждый раз говорите о красоте ландшафтов с особенным чувством. Наверное, сами живете за городом?

— Пока еще в городе. Достраиваю свой коттедж. И должен сказать, что это колоссальная разница: самоощущение в городе и на природе. Чувствуешь себя по-другому. Хотя жизнь придется всерьез перестраивать. Маленькие дети — их надо возить в школу. Большой дом и участок требуют постоянного ухода — значит, нужна регулярно приезжающая или живущая рядом прислуга.

— И с этим проблемами столкнутся все ваши клиенты?

— Обычно они в полной мере осознаются только после того, как человек переезжает за город. Все заранее предусмотреть трудно. Но мы думаем.В наших поселках будет полное коммунальное обслуживание: вывоз мусора, уборка и благоустройство территории, ремонт. Чтобы у жителей об этом голова не болела. Мы думаем и об общественном транспорте. Планируем организовать регулярную линию микроавтобусов от ближайшей станции метро.

— Вы упомянули о жилье экономического класса. За счет чего тут цена ниже?

— Эти поселки дальше от Москвы. Скажем, те три, что строит «ИНКОМ», находятся примерно в 50 км от МКАД. В них меньше участки, скромнее дома, используются более экономичные материалы. Но все эти поселки по Новорижскому направлению. «Берендеевка» стоит на холме в междуречье. Там будет два искусственных пруда, пляжная зона. «Сказка» и «Уборы» — небольшие поляны в густом сосново-еловом лесу рядом с мелкими речушками в Истринском районе. А места по красоте ничуть не уступают элитным. Так что удовольствие общения с природой доступно всем.

Статьи по теме

› tags: МОСКВА / про недвижимость / риэлтор /