strojat novoe

Формула «Плохое дешевеет, хорошее дорожает»

Июнь 15, 2016 - обзор рынка недвижимости / покупка недвижимости / строительство недвижимости

Строят новое, а покупают старое

По данным специалистов агентства “Аркада”, сейчас соотношение сделок по первичному и вторичному рынку близко к пропорции 1/4. Отток спроса со вторичного рынка на первичный, имевший место ранее, по мнению специалистов “Аркады” практически прекратился. Трактовка ситуации следующая: приверженность абсолютного большинства покупателей к приобретению дешевого малогабаритного жилья по-прежнему актуальна, и все зависит от того, на каком сегменте рынка — первичном или вторичном этот спрос удовлетворяется наилучшим образом.

На ситуацию влияет с одной стороны — квартирография строительства, с другой – ценовой фактор. Известный дефицит однокомнатных и двухкомнатных квартир в строящихся домах в сочетании с тем, что резервы для ценового демпинга первичным рынком практически исчерпаны, вынуждают граждан ориентироваться прежде всего на вторичный рынок. К примеру, если квадратный метр 1-к.кв. на первичном рынке стоит дороже, скажем, $240, то клиенты начинают искать альтернативные варианты на вторичном рынке. Резюме: из-за постоянного снижения уровня платежеспособности населения преобладающая часть предложения на первичном рынке оказывается как бы в “мертвой зоне” платежеспособного спроса.

Нельзя забывать и о том, что приобретаемое на первичном рынке жилье как правило требует от покупателя еще и немалых затрат на приведение “голых стен” в божеский вид. А ведь ни в каких листингах декларируемая цена квадратного метра не учитывает последующих инвестиций в ремонт. И если при покупке квартиры на вторичном рынке вопрос делать или не делать ремонт носит чаще всего вкусовой характер, то неизбежность ремонта в новой квартире — суровая необходимость. В то же время на вторичном рынке клиенты имеют возможность удовлетворить свои самые скромные пожелания, так как не стеснены в маневре скудостью предложения как по квартирографии так и по ценам. По мнению специалистов “Аркады” рост спроса на первичное жилье реально возможен или в случае роста платежеспособности граждан, или при вовлечении первичного жилья (прежде всего 1к.кв.) в качестве своеобразной “разменной монеты”, скажем при необходимости предоставления встречных вариантов при расселении крупногабаритных вторичных квартир.

В любом случае необходим продолжительный период экономической и политической стабильности в стране для того, чтобы у покупателей укрепилась вера в обоснованность вкладывания денег в жилье. Пока же основной надеждой на то, что экономический рост в стране продолжится является сохранение положительной мировой конъюнктуры цен на энергоносители. Но относительно недавнее снижение мировых цен на нефть показало всю зыбкость подобного фундамента. Без реального возрождения производства любые оптимистичные прогнозы наших политиков будут и впредь восприниматься как попытки выдать желаемое за действительное. Справедливости ради отметим, что во внутриполитическом плане обстановка как никогда стабильная. Новый президент, новый премьер, новые надежды…


Элитный сектор самоопределяется

При подавляющем спросе на малогабаритное жилье интерес богатых покупателей к элитному сектору не ослабевает. Доля сделок с ним хоть и не превышает по традиции 5-7%, зато страсти на этом фронте кипят нешуточные. С новой силой в последнее время дает о себе знать тенденция повышения требовательности подобных покупателей. Речь идет о постоянной ротации владельцев дорогих крупногабаритных квартир. Повышение требовательности покупателей к степени ликвидности приобретаемого жилья, очевидно, растет по мере их подкованности в этом вопросе. По убеждению генерального директора агентства “Аркада” Андрея Васильева первые волны покупателей слишком сильно полагались на собственные вкусовые стандарты при покупке дорогих квартир. По мере их обживания все очевиднее становились недостатки объектов.

Сейчас набирает силу тенденция своеобразной ревизии взглядов клиентов на факторы ликвидности элитных квартир. То что было очевидно риэлтерам, начинает находить понимание и у просвещенных покупателей. Разочарованные клиенты пытаются продать опостылевшие хоромы и купить более качественную квартиру. Повышается доверие к риэлтерам, которые могут комплексно оценить степень ликвидности объекта, так как цена ошибки при покупке слишком велика. Существует риск приобрести жилье, вложиться в ремонт, отделку, а затем вдруг убедиться, что даже несмотря на эти затраты, рыночная стоимость объекта со временем падает. Причиной могут быть серьезные «врожденные» изъяны объекта, такие как патологически неудачная планировка, непрезентабельный вид из окна, этажность, шумность места, соседство с вредным производством и так далее.

Подобные дефекты рискуют отбить интерес у потенциальных покупателей к объекту вне завимости от состояния его интерьеров и внутренней отделки. Особенно важно избегать подобных казусов в контексте увеличения числа клиентов, серьезно задумывающихся о покупке недвижимости не только с целью проживания, но и как о способе эффективного вложения денег. Андрей Васильев отмечает, что покупатели желают знать в каком районе, доме и т.д. приобретаемая квартира имеет максимальные шансы в перспективе возрасти в цене. От этого же, согласно опросов клиентов, зависит и их готовность вкладывать средства в ремонт и обустройство приобретенной квартиры.


Цены ценам — рознь

В первой половине 2000 года специалисты прогнозируют стабилизацию цен практически по всем категориям и типам вторичного жилья. Накануне летнего сезона специалисты агентства “Аркада” отметили некоторый всплеск спроса. Мотивации покупателей вполне традиционны – успеть закончить сделку до периода летних отпусков. Постепенное плавное повышение цен ожидается на квартиры в качественных кирпичных и панельных домах новых серий, пользующихся стабильно высоким спросом. Вместе с тем цена на жилье в «хрущевках», «брежневках», блочных домах 70-х годов постройки, не пользующиееся популярностью у населения, имеет реальные предпосылки к снижению. На поведение средних цен будет оказывать влияние с одной стороны – символическое снижение на типовое жилье малой и средней ликвидности (львиная доля рынка), с другой стороны – постепенное дорожание качественных квартир (коих относительно мало). Взаимное влияние этих ценовых векторов и будет определять “среднюю ценовую температуру по больнице”.Кстати, развитие ситуации по формуле «хорошее жилье дорожает, плохое дешевеет» было присуще стабильному докризисному рынку, как в 95-97 годах и в первой половине многострадального 98.

Статьи по теме

› tags: про недвижимость /

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *