moskva siti

Прогнозы по будущему развитию Москвы

Июнь 18, 2016 - недвижимость в Москве

Что бы вы сказали, узнав, что строивший ваш дом прораб получил накануне вашего новоселья премию за экономию стройматериалов? Почесываете затылок, раздумывая, надо ли въезжать в подобный дом? Ага, так почему большинство покупателей жилья с готовностью верят прогнозам некоторых журналистов о неизбежном удешевлении квадратного метра?

«Потому что есть резервы, — скажет грамотный читатель, — надо меньше воровать и больше применять новые технологии организации работы», — и будет прав. Однако те же причины никак не мешали дорожать «шедеврам» отечественного автомобилестроения на протяжении всей истории их существования. К тому же жилье — это не высокотехнологичные мобильные телефоны или компьютеры, дешевеющие под влиянием опережающего прогресса.

Квартиры в строящихся домах дешевле, но это не значит, что, когда дом будет сдан, цена на рынке будет такая же Газета «Коммерсант» недавно написала, что цены в следующем году упадут. В доказательство приводится нынешняя цена на квартиры в некоторых домах, которые будут построены через год — $330. Но если бы после кризиса падение цен продолжалось до нынешнего момента, то к октябрю — декабрю 2015 года новостройки должны были бы стоить не $1330, а $1200. Другое дело, что такого падения цен сегодня нет, а у любого товара есть нижний предел цены, после которого начинается не снижение стоимости, а сокращение производства.

Но если вы, уважаемый читатель, хотите заняться прогнозами всерьез, то рассмотрим все факторы, которые могут повлиять на цены жилья в ближайший год.

Повод для заявлений журналистов о снижении цены дал ьэр, упомянув цифру в $1200. Общественное мнение восприняло эту цифру как наказ городских властей строителям. Тем более что мэр обосновывал снижение цен примерами использования новых строительных технологий. Это первое — почему жилье должно подешеветь. Однако сразу перевести строительный комплекс (а это производство стройматериалов и фурнитуры, проектные институты, домостроительные комбинаты, строительные управления…) на новые технологии невозможно. Мало кто знает, но «хрущобы», как и все последующие панельные дома, в том числе некоторые строящиеся до сих пор, — аналогия заимствованной французской технологии времен генерала де Голля. У монолитных домов свои особые свойства, связанные с уровнем теплопроводности и другими техническими характеристиками, что долгое время мешало строителям предпочесть их кирпичу, например, и развивать их активное строительство.

Так вот, переход на другие технологии строительства займет до 5 лет (по оптимистическим подсчетам) и панельные дома, уже исчерпавшие резервы снижения себестоимости, еще будут строиться долго.

Второе — инфляционный рост рублевой стоимости стройматериалов обгоняет рост курса доллара, в результате чего московские строители даже обещают повысить, а не понизить долларовые цены в следующем году. Конечно, этим заявлениям можно не верить, но это значит закладываться на резкий рост курса доллара или очередную девальвацию. Пока, впрочем, продолжающийся рост цен на нефть приводит скорее к повышению уровня жизни россиян.

Третье — предвыборная и экономическая ситуация не дает оснований надеяться, что строители смогут снизить себестоимость, отложив уплату налогов или перенеся строительство муниципального жилья (которое финансируется за счет продажи коммерческого) на вторую половину 2000 года. Муниципальное жилье можно было бы строить за счет бюджета, резко повысив коммунальные платежи всем горожанам, но этого тоже не будет — реформа жилищно-коммунального хозяйства рассчитана до 2023 года. Так что строители должны будут полностью компенсировать свои издержки за счет коммерческого жилья.

Четвертое — вокруг Москвы исчерпываются резервы земли, а строить дальше от Москвы или внутри кольцевой на месте бывших заводов — дополнительные затраты. Даже с учетом того, что на 2000 год свободной земли пока хватит, вывод предприятий из центра должен идти активней и на это нужны деньги. Кроме того, может сократиться число горожан, готовых выехать на ПМЖ за пределы кольцевой дороги (исключение, конечно, коттеджи). В таком случае говорить о цене жилья в Москве (хотя речь будет идти фактически о полуподмосковных районах) некорректно — если спрос и предложение стратегически нацелены на иное жилье. Так ведь и цену «хрущоб» можно считать рыночной ценой жилья в Москве.

В общем-то, ни опровергнуть, ни подтвердить прогноз «Коммерсанта» и других аналитиков мы не собирались generic accutane hyclate. Стоит, правда, сказать, что распоряжение, на которое ссылается газета, касается не 300 тыс., а 39 тыс. кв. метров жилья и срок их сдачи — 2021-й, а не 2020 год. А вот двумя другими постановлениями московского правительства, действительно, предусмотрена реализация в 2000 году 385 тыс. кв. метров жилья в Южном Бутове и Марьинском парке для формирования финансового фонда московской ипотечной программы. Отличительной особенностью этих домов является снижение их продажной цены за счет отсутствия в них квартир, предназначаемых очередникам (0% при общегородских 10-30%). Однако, это никак не снизит цену остального городского жилья, где очередникам предусмотрены квартиры, а скорее даже увеличит.

Конкретную динамику цен на конкретные адреса мы увидим в 2020 году. На краткосрочную перспективу гораздо надежнее использовать более четкие правила формирования цен. Например, то, что стоимость дома возрастает по мере приближения его к сдаче, а в феврале традиционно наблюдается небольшое снижение цен на фоне временного падения спроса.

Статьи по теме

› tags: законодательство / МОСКВА / про недвижимость /

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *