prodazha zemli

Формирование земельного участка для выкупа

Декабрь 26, 2016 - вопросы собственности / земельный вопрос / покупка недвижимости

Возможные мотивы — информация к размышлению

Первая передача прав собственности на землю предприятиям состоялась в Санкт-Петербурге в начале мая 1995 г., еще до выхода указа № 478 и была продана по 200-кратной стоимости текущей ставки налога на землю. С мая 1995 по июнь 1996 года в городе на Неве заключено 822 договора продажи земельных участков.

Опрос предприятий показал, что тремя главными мотивами выкупа земли стали: создание единого имущественного комплекса (57% предприятий); привлечение инвестиций (45%)и развитие нового производства (40%).

Возможность сдачи земли под залог либо в аренду, а также возможность продажи земельного участка оказались по значимости на 4-м, 5-м и 6-м местах.

Наименьшее количество предприятий собиралось выкупить земельные участки для того, чтобы потом изменить способ использования земли. Но это, так сказать, информация к размышлению.

Критерии выбора участка

Предприятию, собирающемуся выкупать один или несколько земельных участков, нужно предварительно рассмотреть следующие вопросы:

Какую часть занимаемой предприятием земли следует выкупать?

Ответ на этот вопрос в значительной мере зависит от того, покупает ли предприятие землю для своего собственного постоянного пользования или для потенциальной продажи. Предприятию следует убедиться в том, что выкупаемый участок (участки) обладает достаточным размером, приемлемой конфигурацией, подъездом, выходом на железную дорогу или к водным путям, местом для парковки и достаточным количеством инженерных сетей, необходимых для планируемого использования участка, либо для его последующей продажи. В дополнение к этому следует выяснить, подходит ли местоположение участка для его предполагаемого использования. Если рыночная стоимость земли, либо любые другие преимущества, приобретаемые предприятием от частного владения землей, превышают затраты на ее приобретение, предприятию следует выкупить как можно больше земли.

Успешный выкуп земли, особенно если предприятие прежде не покупало земли, во многом зависит от удачного выбора земельного участка. Местоположение участка является важнейшим критерием, который влияет на привлекательность участка и который необходимо учитывать при его выборе. Пять других критериев — инженерная инфраструктура, физические характеристики, размеры и конфигурация, условия окружающей среды и перспективы развития — также должны учитываться при выборе участка для выкупа:

Инженерная инфраструктура.

Некоторые участки земли не имеют доступа к сетям водо- и электроснабжения, канализации и другой инженерной инфраструктуре, другие участки потенциально имеют такой доступ, однако затраты на подключение к сетям являются неприемлемо высокими. Может случиться, что участок обладает достаточной инженерной инфраструктурой, но общий уровень развития инфраструктуры в данном районе является недостаточным.

Физические характеристики.

Определенные физические характеристики могут сделать участок непривлекательным. Например, вследствие сильной увлажненности почв, крутых склонов и выходов скалистого грунта какие-то участки могут оказаться непригодными для застройки или сама застройка станет крайне дорогостоящей.

Размеры и конфигурация.

Размеры участка должны соответствовать его предполагаемому использованию. Большой размер может уменьшить привлекательность участка, если участки большого размера не требуются для видов землепользования, которые пользуются спросом на данном рынке. Конфигурация участка должна позволять предприятию или будущему покупателю недвижимого имущества строить необходимые ему здания. Участки с неудобной конфигурацией, увеличивающие затраты на строительство либо позволяющие строить лишь неэффективные с точки зрения эксплуатации или малопривлекательные здания, создают дополнительные проблемы.

Условия окружающей среды.

Условия окружающей среды не только влияют на здоровье и безопасность сотрудников предприятия и населения, но все больше затрагивают и тех, кто не проживает в данной местности. Поэтому предприятиям, по возможности, следует выкупать участки без излишних экологических проблем. Если земельный участок загрязнен, предприятиям следует оценить возможность осуществления и стоимость мер по улучшению экологической обстановки и сравнить эти затраты с рыночной стоимостью выкупаемого участка.

Перспективы развития.

В силу того, что стоимость недвижимости, как правило, рассчитывается исходя из его будущего использования, опытные предприниматели-застройщики обязательно анализируют перспективы развития района. Растет ли спрос на недвижимость в районе, где расположен участок? Планируют ли власти прокладывать инженерные сети в соседних paйонах? Планируются ли крупные инвестиции в развитие инфраструктуры в других районах города?

Положительные ответы на эти вопросы означают, что покупка участка целесообразна.

Имеются ли в наличии все необходимые для выкупа документы?

Предприятиям предпочтительно иметь все имеющиеся карты, все документы, свидетельствующие официальном отводе земли предприятию, все ранее выданные разрешения на конкретный вид землепользования и документы, показывающие наличие и расположение на выкупаемом участке инженерных коммуникаций, сервитутов и ограничений в землепользовании. В зависимости от положений уставных документов предприятия руководству следует получить решение своего Совета директоров или общего собрания акционеров, одобряющее выкуп земли. Кроме того, предприятию необходимо будет предъявить оригиналы или нотариально заверенные копии всех учредительных документов, документы по приватизации и др.

Часто предприятиям бывает трудно подтвердить юридический статус своей земли. Во многих случаях земли отводились без надлежаще оформленных документов. В подобных случаях предприятиям следует использовать документы о приватизации предприятия, о приобретении в собственность зданий, строений, сооружений и пользоваться при необходимости судебной процедурой для установления прав на выкуп соответствующего участка.

Имеется ли точная информация о границах и существуют ли споры относительно границ с соседями?

Предприятиям нужно постараться собрать точные карты границ всех участков, документы, подтверждающие факт отвода земли предприятию, карты и схемы, определяющие местоположение на земельном участке сервитутов, а также убедиться в отсутствии споров по поводу границ участка с соседними землепользователями.

Имеются ли притязания на землю со стороны третьих лиц?

Предприятиям следует погасить все задолженности по земельному налогу или арендной плате и предусмотреть исключение из выкупаемой территории участков под зданиями, находящимися в собственности других предприятий По возможности следует урегулировать все споры с соседними землепользователями относительно границ земельного участка.

Виды земельных документов

Согласно указу № 1535 предприятия, выкупающие свою землю, должны предоставить документы, подтверждающие их право на выкуп, причем основными документами являются те, которые подтверждают право собственности предприятия на все здания, строения и сооружения, расположенные на его земле. Границы участка земли оформляются на основе документов, описывающих земельный участок, и документов, подтверждающих правовой режим землепользования (обычно такими документами являются договор о краткосрочной или долгосрочной аренде либо акт на право постоянного бессрочного пользования). Все документы, подтверждающие правовой режим землепользования, границы участка и его состав, можно именовать земельными документами.

Земельный участок к моменту начала выкупа должен быть сформирован, при этом его границы документально закреплены, вынесены в натуру и зарегистрированы в установленном порядке. Документы, официально подтверждающие границы земельного участка, могут быть двух видов:

  1. договор аренды или свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования, зарегистрированные в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, или
  2. кадастровый план земельного участка, утвержденный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Предприятию, выкупающему сформированный земельный участок, при наличии зарегистрированной информации о границах земельного участка следует приложить к заявке документы, подтверждающие это и указывающие кадастровый номер земельного участка, зарегистрированную площадь и зарегистрированный вид землепользования.

В России в настоящее время большинство земельных участков до сих пор еще не сформированы и не зарегистрированы. Поэтому следует иметь в виду, что документы типа «временного свидетельства о праве пользования», «кадастровых планов», «проектов границ землепользования», «планов отвода», «схем границ участка», могут служить официальным подтверждением границ земельного участка только в случае их регистрации в установленном порядке.

Проект границ земельного участка

Если границы земельного участка не были надлежащим образом оформлены, предприятию совместно органами землеустройства и архитектуры необходимо определить границы участка, учитывая при этом перечисленные ниже рекомендации.

  1. Установленные границы земельного участка не должны препятствовать функционированию данного предприятия в том же режиме, в котором оно работало до приватизации земли. В участок должны быть включены необходимые предприятию инженерные сети и проезды между зданиями.
  2. Земельный участок должен непосредственно примыкать к улице или дороге, а также иметь удобный выход на них, чтобы обеспечить функционирование предприятия в том же режиме, что и до приватизации земли.
  3. Если предприятие имеет на своем участке железную дорогу с выходом на железнодорожную сеть, рекомендуется включить территорию железнодорожной ветки в территорию участка. При эксплуатации морских и речных участков их нужно также включить в территорию участка.
  4. Желательно, чтобы границы земельного участка совпадали с естественными границами или с границами имеющихся построек. Часто в качестве границ участка возможно использовать фасады зданий, ограды, дороги и линии железнодорожных путей.

Предприятию рекомендуется пригласить компанию, имеющую лицензию на проектирование, проведение топографических съемок и землеустроительных работ, для создания проекта границ земельного участка. Этой компании следует предоставить все имеющиеся карты земельного участка, а также перечень всех зданий, строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке.

В ходе подготовки земельных документов землеустроителю-проектировщику следует:

  • обратиться в комитет по земельным ресурсам и землеустройству за информацией о наличии зарегистрированных межевых знаков или зарегистрированных соседних земельных участков;
  • обратиться в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и (или) местный орган архитектуры за информацией о наличии зарегистрированных зданий, строений, сооружений;
  • обратиться в орган архитектуры за информацией о наличии зарегистрированных зданий, строений, сооружений,
  • обратиться в орган архитектуры за сведениями о наличии ограничений, относящихся к участку. Землеустроитель/проектировщик при необходимости может обратиться в органы охраны памятников за сведениями о наличии на участке памятников истории и культуры и ограничениях, с ними связанных (согласно Указам Президента № 2121 от 26.11.94 и № 176 от 20.02.95);
  • обратиться в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и в органы архитектуры за информацией о ведении проектных или землеустроительных работ на соседних участках;
  • произвести топографическую съемку участка и съемку подземных коммуникаций:
  • изготовить топографическую основу для проекта границ на базе полученных материалов в составе работ по топографической съемке;
  • согласовать проектируемые границы со смежными землепользователями;
  • разработать проект границ участка, вычислить площадь участка, определить координаты поворотных точек;
  • согласовать и утвердить проект границ земельного участка в местном органе архитектуры;
  • обеспечить, чтобы проект границ земельного участка соответствовал фактическим границам земельного участка предприятия (здания, строения, сооружения), право на выкуп которого имеет заявитель.

Ограничения в землепользовании, выявленные в ходе работ по составлению проекта границ данного участка, могут быть настолько серьезными, что может потребоваться разбивка территории на несколько участков. Такие ситуации возникают, как правило, при прохождении проектируемых магистралей по территории участка. В таких случаях предприятие может обратиться к городским властям с просьбой о переносе подобных зон резервирования. Решение об изменении местоположения зон резервирования, как правило, официально принимается местной администрацией, которая обычно требует от заявителя оплатить необходимые работы по проектированию. В этом случае заявитель рискует потерять средства, затраченные на проектирование, если после производства таких работ местные власти все-таки откажутся внести предложенные изменения в дежурный план зон ограничений.

В заключительной беседе перед выполнением практического задания мы попытаемся объяснить сам процесс купли-продажи: как все это происходит.

Процесс купли-продажи

Обобщение практики выкупа земельных участков в Санкт-Петербурге позволяет выделить три сословных схемы привлечения финансовых средств для выкупа:

  1. Предприятие имеет довольно устойчивое финансовое положение и хочет более эффективно использовать имеющиеся у него факторы производства. В этом случае оно покупает земельный участок за свои средства (в основном это предприятия торговли и пищевой промышленности).
  2. Покупка земли финансируется инвестором (владельцем контрольного пакета). В этом случае обычно покупаются небольшие земельные участки, на которых расположены инвестиционно привлекательные объекты. Часто эти участки и дальнейшем продаются или сдаются в аренду. Особенно это характерно для научных организаций и учреждений.
  3. Участок покупается на средства арендаторов. При этом предприятие получает средства для выкупа в обмен на предоставление льготных условий аренды.

Схема выкупа земли, как правило, в значительной степени определяет ее дальнейшее использование. Так, земельные участки, выкупленные по второй схеме, могут в дальнейшем появится на вторичном рынке: будут проданы заложены или сданы в аренду. Третий вариант предполагает преимущественно аренду части земельного участка. Земля, выкупленная по первой схеме, скорее всего в ближайшее время не появится на вторичном рынке.

Основная часть обособленных земельных участков была выкуплена предприятиями Санкт-Петербурга в рамках реализации инвестиционных проектов.

Источник денежных средств.

Если cумма сделки купли-продажи земельного ^участка превышает определенный предел, то в соответствии. с Распоряжением Правительства РФ № 206 ОТ 28 февраля 1995 г. покупателю необходимо предоставить справку об источниках денежных средств Эта справка должна быть зарегистрирована в территориальном налоговом органе.

Регистрация заявки

Целесообразно, чтобы после предоставления всех необходимых документов в фонд имущества продавец официально регистрировал заявку покупателя на выкуп земельного участка и выдавал ему справку, подтверждающую факт регистрации, с указанием регистрационного номера и даты регистрации Дата регистрации заявки очень важна, поскольку с нее начинается отсчет времени, установленный для прохождения определенных процедурных этапов, таких, например, как подготовка заключений или справки о выкупной цене земли.

Расчет выкупной цены земельного участка

Сразу после регистрации заявки фонд имущества должен направить в местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству официальный запрос о величине выкупной цены земельного участка. В этом запросе должно быть указано имя и юридический статус покупателя, а также дата, на которую рассчитывается выкупная цена заявки. Местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству рассчитывает выкупную цену, используя утвержденную форму акта установления выкупной цены земельного участка.

Комитету по землеустройству и земельным ресурсам следует приложить его к своему заключению и передать оба документа фонду имущества.

В местное положение «О порядке продажи земельных участков» целесообразно также включить пункт, который предусматривает возможность получения предварительного расчёта выкупной цены. Предварительный расчёт выкупной цены может также понадобиться руководству предприятия для получения согласия Совета директоров и (или) общего собрания акционеров на выкуп земли.

Заключения комитетов

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Учёт сведений о зарегистрированных земельных документах ведется комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Здесь же хранятся записи о сервитутах и ограничениях

Основным документом, необходимым для подготовки заключения комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, является запрос фонда имущества с указанием номера земельного участка, зарегистрированного в земельном кадастре, либо, если земельный участок еще не сформирован и не зарегистрирован, с приложением плана земельного участка, на котором указаны его предварительные границы

Поэтому в заключение комитета по земельным ресурсам и землеустройству целесообразно включить ранее зарегистрированные сведения о продаваемом земельном участке, которые могут помочь дать ответы на следующие вопросы.

а) существуют ли зарегистрированные документы относительно прав землепользования, какие это права и на чье имя они зарегистрированы?

б) является ли выкупаемый земельный участок предметом какого-либо спора?

в) имеются ли установленные публичные и частные сервитуты, которые распространяются на выкупаемый земельный участок и/или предоставляются его владельцу?

г) соответствует ли представленная информация ранее зарегистрированным сведениям?

д) разрешенное использование территории, на которой расположен данный земельный участок.

Рекомендуется, чтобы вышеуказанная информация предоставлялась фонду имущества в течение двадцати пяти дней со дня регистрации заявки предприятия. Эту же информацию следует предоставлять покупателю по его запросу. При определении назначения земельного участка следует иметь в виду, что, согласно Указу Президента РФ № 1535 (пункт 4.10) «не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка». Упомянутый Указ четко устанавливает, что «такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Орган архитектуры.

Наиболее полные сведения о местоположении на земельных участках зданий и объектов инженерной инфраструктуры, а также сведения о разрешенном использовании этих участков содержатся в регистрационных документах органа архитектуры.

Основным документом, необходимым для подготовки заключения органом архитектуры, является Запрос фонда имущества с указанием номера земельного участка, зарегистрированного в земельном кадастре, либо, если земельный участок еще не сформирован и не зарегистрирован, с приложением плана земельного участка, на котором указаны его предварительные границы. План границ выполняется на топографической основе с приложением таблиц координат.

Органу архитектуры следует:

  • подготовить заключение о действующих ограничениях в землепользовании (Указ Президента РФ До 1535), существенные для заключения сделки купли-продажи земельного участка, особенно о местах расположения на участке зон резервирования территории для проектируемых улиц и объектов инженерной инфраструктуры;
  • удостовериться в отсутствии несоответствий между сведениями, полученными от предприятия и информацией, хранящейся в архивах органа архитектуры.

Заключение для фонда имущества должно содержать только ту информацию, которая непосредственно касается продажи (например, о том, соответствуют ли нынешние границы зарегистрированным в документах органа архитектуры, или о том, не зарезервирована ли какая-либо часть земельного участка для будущего развития городской инфраструктуры). Рекомендуется, чтобы заключение органа архитектуры предоставлялось в фонд имущества в течение двадцати пяти дней со дня регистрации заявки предприятия

В случае, если на момент подачи заявки предприятия участок не был сформирован и зарегистрирован в системе земельного кадастра, предприятие должно заказать проект границ земельною участка.

Комитет по экологии.

Федеральное законодательство предусматривает, что незастроенные земельны участки, загрязненные опасными веществами и/или подвергшиеся биогенному заражению, не подлежат приватизации. Существует несколько различных подходов к решению данной проблемы. Самый легкий из них предусматривает составление местным комитетом по экологии (или инстанцией, его заменяющей) карты или перечня загрязненных земельных участков, расположенных на территории города или района. Такая карта или перечень утверждаются местным законодательным органом регистрируются комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и предоставляются фонду имущества по его запросу. Другой подход не требует составления подобной карты или перечня, однако предусматривает необходимость фонду имущества каждый раз обращаться в комитет по экологии с просьбой выдать справку о том, является ли приватизируемый незастроенный земельный участок загрязненным или нет. В случае застроенного земельного участка нет необходимости привлекать к рассмотрению заявки комитет по экологии. В целом следует подчеркнуть, что предприятия не обязаны доказывать уровень загрязненности незастроенного земельного участка, это — задача местной администрации, в первую очередь продавца, т. е. фонда имущества.

Орган, ответственный за охрану объектов исторического и культурного наследия.

Указ Президента РФ № 176 содержит перечень конкретных объектов и земельных участков исторического и культурного наследия федерального значения, которые не подлежат приватизации. Указ Президента РФ № 2121 от 26 ноября 1994 г. предусматривает, что объекты и земельные участки исторического и культурного наследия местного значения могут быть приватизированы при выполнении следующих условий: получение согласия на приватизацию со стороны областных/краевых органов власти, получение согласия oт Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом и министерства культуры Российской Федерации и взятие новым собственником на себя обязательств использовать и содержать такие земельные участки в соответствии с условиями договора о сохранении объектов исторического и культурного наследия.

В настоящее время лишь немногие земельные участки на территории Российской Федерации отнесены к разряду земель исторического и культурного наследия федерального значения. Если здание, имеющее историческое и культурное значение, не приватизировано, то вполне очевидно, что земля под этим зданием не подлежит выкупу. Если же такое здание было приватизировано, земельный участок, на котором оно расположено, может быть выкуплен без прохождения процедуры, описанной в Указе Президента РФ № 2121, при условии, что сам этот участок не имеет исторического или культурного значения.

Подготовка договора купли-продажи

На основе заключений вышеуказанных комитетов и анализа представленных покупателем документов фонд имущества готовит договор купли-продажи и продает земельный участок предприятий. Указ Президента РФ № 1535 устанавливает, что комитетам отводится не более двух месяцев на подготовку заключений. Однако практика показывает, что для этого достаточно и одного месяца.

В федеральном законодательстве о приватизации земли не определен порядок заключения договора купли-продажи, но имеется форма договора, согласованная письмами Роскомзема и Госкомимущества. В приложениях к настоящему руководству дополнительно представлен проект типового договора купли-продажи земельного участка, предусматривающий возможные рекомендованные варианты составления такого договора для выкупа как застроенного, так и незастроенного земельного участка. Указанный договор может содержать:

  • конкретные сведения о земельном участке и его покупателе;
  • Положение, включенное в договор купли-продажи по взаимному соглашению сторон и предусматривающее возможность внесения в договор изменений и дополнений;
  • положение об урегулировании споров специальной комиссией, образованной из представителей местных органов власти, занимающихся вопросами приватизации земли;
  • перечень прав и обязанностей сторон с указанием сроков оплаты и сроков выполнения других условий договора.

Нет необходимости включать в договор купли-продажи описание общественных и частных ограничений на использование земельного участка. Общественные ограничения налагаются на основе Генерального плана развития города, их можно изменить только решением местного органа власти, они не зависят от того, кто в данный момент владеет данным земельным участком. 3арегистрпрованные частные ограничения автоматически распространяются на новых собственников земли после передачи им прав собственности на землю. Поэтому достаточно включить в договор купли-продажи ссылки на нормативные акты и внутренние документы местных органов власти, которые содержат описание общественных и частных ограничений и мест, где такие документы можно найти.

Подписание договора купли-продажи

После составления договора купли-продажи фонд имущества должен представить его на подпись покупателю. Было бы целесообразно предоставить покупателю две недели, чтобы он подписал договор купли-продажи и вернул его в фонд имущества. Если покупатель не согласен с условиями договора, можно применить судебные и несудебные механизмы урегулирования спора. Если сторонам не удастся достичь согласия, процесс приватизации земельного участка прекращается.

Оплата выкупной цены

После подписания договора купли-продажи земельного участка покупатель должен произвести оплату выкупной цены в сроки и на условиях, сформулированных в указанном договоре, на основе принятого в регионе (городе) Положения о порядке продажи земельных участков.

Рекомендуется принять постановление главы администрации о предоставлении предприятиям, подающим заявки на приватизацию земельного участка, права на выкуп участка в рассрочку в течение, например, одного года (двух, трех лет) с поквартальной выплатой равными долями. При этом может быть предусмотрен пересчет подлежащей уплате суммы, например, по доходности купонов облигаций государственного займа, выпущенного непосредственно перед заключением договора и на срок, равный сроку рассрочки платежа (в первый квартал первоначальная сумма квартального платежа увеличивается на доходность первого купона ОФЗ, во второй квартал-на доходность первого и второго купонов ОФЗ и т. д.).

Регистрация прав в регистрационной системе и выдача свидетельства о праве собственности на землю

Указ Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993 г. определяет, что регистрация прав и выдача свидетельства о праве собственности на землю осуществляется комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Указ Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. устанавливает, что право собственности на землю переходит к покупателю сразу после оплаты выкупной цены. Следовательно, после полной оплаты выкупной цены фонд имущества должен уведомить комитет по земельным ресурсам и землеустройству о необходимости зарегистрировать права и выдать покупателю свидетельство о праве собственности на землю

Это может быть осуществлено в течение 5 дней с момента полной оплаты покупателем выкупной цены.

 

Статьи по теме

› tags: законодательство / про недвижимость /

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.