pentchaus russia

Соотношение цены, качества и местоположения дома

Апрель 16, 2017 - загородная недвижимость / недвижимость в Москве / обзор рынка недвижимости

Особняком

Как убедил меня генеральный директор Столичного информационного агентства недвижимости (СИАН) Александр Назаренко, «для того, чтобы дом хорошо продавался, у него должно быть оптимальное соотношение цены, качества и местоположения». Самые престижные места в центре — это районы Остоженки, Арбата и Чистых прудов.

В последние годы практически все свободные площадки здесь уже были застроены. Поэтому в таких привлекательных уголках Москвы сейчас строят мало — по пять-семь домов в год. Стоит такое жилье дорого: от 2 тыс. и выше у. е. за метр. Как правило, это небольшие особняки, максимум на 50 квартир.Строят сейчас в центре много. И все здания — по индивидуальным проектам. По словам аналитика информационного агентства Юрия Кочеткова, более 40% всех зданий по индивидуальным проектам возводится в Центральном административном округе (ЦАО). Это не менее полумиллиона квадратных метров, примерно 7-9 тысяч квартир. «Панель» сюда не пускают. Да и невыгодно это. Земля в ЦАО дорогая, и вернуть вложения можно, только продавая дорогое жилье. А кто же будет платить много за типовые многоэтажки?

Следующее место в рейтинге престижности центральных районов занимает Замоскворечье (его близкая к Кремлю часть, где лучше всего сохранилась старая застройка) и Фрунзенские улицы, где традиционно селилась еще советская элита. Строят здесь также мало. А потому квартиры в новых домах (большей частью монолитно-кирпичных) продаются по цене 1700-2500 у. е. за кв. метр. Цена зависит от того, насколько много в доме квартир. Например, в одном из новых замоскворецких особняков на Малой Ордынке, 13, 29 квартир. Здесь высокие четырехметровые потолки, прекрасный вид из окон. Соответственно и цена — от 2 тыс. у. е. за метр. А вот в другом доме (Большая Ордынка, 54) всего 6 квартир. И поэтому цена квадратного метра — не менее 3000 у. е.

Строят и в других уголках центра. И здесь уже квартиры можно выбрать гораздо дешевле — от 900 у. е. за метр. Да, это будет дом из монолитного бетона, многоквартирный, без особых архитектурных «излишеств» (вроде мраморных холлов или лепных фасадов), характерных для арбатских новостроек. Но все же это жилье в центре Москвы!

Русский пентхаус

Проведя «разведку на местности» и выяснив общую ценовую картину, я решила разузнать, а что еще, кроме местоположения, влияет на цену квартир в центре столицы. Потому как хочется (и, наверное, не только мне) метров числом поболее, ценой подешевле.

Квартиры в доме на Марксистской улице (вл.7) имеют удачную планировку и невысокую для ЦАО стоимость (32 тыс. рублей за кв. м). Еще один плюс: дом находится в непосредственной близости от Таганского парка и метро (Единый центр реализации недвижимости)

Оказывается, правило «чем меньше квартир в доме — тем дороже» имеет исключение: небольшие особняки пользуются спросом, если они возведены среди исторической застройки. Если же речь идет о сравнительно «новых» частях центра (к примеру, тех же Фрунзенских улицах или районе Кутузовского проспекта), то здесь популярны большие и высокие дома — как раз, чтобы вид из окон открывался на те самые особнячки.

Как пояснил мне вице-президент компании «Конти» Владимир Демура, «то, что сейчас все хотят жить ‘на земле’ — это выдумка. Например, в Америке на самых высоких этажах расположено самое дорогое жилье. Когда мы только дали первую пробную рекламу нашего тридцатидевятиэтажного дома на Давыдковской улице, все, кто приходил к нам, хотели купить квартиру именно на последнем этаже — чтобы был красивый вид из окна». Поэтому пентхаусы (квартиры на последних этажах) стоят иногда вдвое дороже жилья, расположенного пониже.

Из этого я сделала для себя вывод: на апартаменты в малоэтажном особняке мне денег все равно не хватит, зато если куплю квартиру в «башне», то на виде из окна экономить не буду (в моей нынешней квартире самой красивой частью окружающего пейзажа являются трубы близлежащей ТЭЦ).

Чем ближе цель, тем меньше скидка

Впрочем, не один только картинный вид из окна склоняет меня к выбору многоэтажного дома. Есть еще одно немаловажное обстоятельство: необходимость платить за так называемую инфраструктуру — начиная от совершенно необходимой в наше суровое время хорошей охраны до совершенно необязательного, на мой взгляд, холодильника для хранения шуб жильцов (шуб у меня мало, практически одна, и платить отдельно за мехохладохранилище я не хочу). Так вот, в многоквартирном доме все эти расходы раскидываются на большее количество жильцов. А значит, выходит дешевле.

В среднем, как я вычислила, в новых домах в центре эти самые расходы ежемесячно составляют порядка одной условной единицы за метр общей площади квартиры. То есть при средней площади квартиры в таких домах в 100 метров — 100 у. е. ежемесячно вынь да положь! Конечно, за уют и безопасность нужно платить. Но можно как-нибудь поменьше? Оказывается, можно. Сверх обычной квартплаты, как правило, не нужно ничего вносить в домах, построенных Департаментом внебюджетной политики строительства (ДВПС) города Москвы. А так как это сегодня основной (по крайней мере по объемам) застройщик центра, то подобрать себе квартиру, не обремененную дополнительными эксплуатационными расходами, труда не составляет.

Единый центр продаж жилья, который существует при ДВПС, предлагает квартиры в центре по цене 900-1200 у. е. за кв. метр (если дом расположен в очень престижном месте, то максимум 1600 у. е., но не более). Дома ДВПС, как правило, ни обилием излишеств, ни особым качеством не отличаются. Хотя недавно довелось услышать выступление руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимира Ресина, который утверждал, что главным лозунгом строителей в 2001 году будет борьба за качество. Что сказать, обнадеживающее выступление. И если так оно и будет, то можно и немного подождать. Покупка квартиры на стадии строительства уменьшит ее стоимость — таким образом можно выиграть процентов 10-20, в зависимости от того, в какой стадии строительства находится конкретный дом. Чем ближе к окончанию строительства — тем меньше скидка. Но нашей семье хочется все и сразу, поэтому такой вариант отпал сам собой.

Удобство удобству рознь

А вот на чем, как убедили меня риэлтеры, экономить не стоит, так это на дополнительной плате за техническую оснащенность дома. Она обычно взимается разово, то есть уже включена в продажную стоимость квадратного метра. Из обязательных, на мой взгляд, технических средств в доме совершенно необходим собственный котел в подвале для подогрева воды. Согласитесь, покупать шикарную квартиру и греть воду в тазике, когда ее отключают во всем районе, как-то не хочется.

Еще я хочу квартиру в доме, к которому подведена выделенная линия Интернета. Лично мне, журналистке, это просто необходимо. Ну а уже совсем скоро, когда это современное средство связи потребуется многим и в сети Интернета попадет еще больше людей, вот тогда-то, особенно после введения повременной платы за пользование телефоном, и выяснится, что я была права, решив не экономить на выделенной линии.

Зато от центрального кондиционирования я вполне могу отказаться. Во-первых, как говорили мне строители, воздуховоды в таком случае доводят только к самой квартире, а уж внутри разводку покупатель делает сам. Это — минимум 5 тысяч (не рублей, разумеется). К тому же центральное кондиционирование имеет смысл только тогда, когда в доме мало квартир и для каждого жильца в отдельности есть возможность выбора. Потому как одному жарко, а другому в этот же момент может быть холодно, и если всех «кондиционируют» одинаково, то это уже трудно назвать дополнительным удобством.

Domo sapiens

Относительно недорогой кирпичный дом серии «Призма» в Конном переулке (Первая ипотечная компания, «Жилстройиндустрия»)

Впрочем, встречаются в центре и дома, где все можно сделать исключительно по своему вкусу. Например, на самых обеспеченных и взыскательных покупателей рассчитан проект «умного дома», возведение которого в Старомонетном переулке (это неподалеку от Полянки) завершает компания КРТ. «Умным» этот дом называется потому, что всеми системами в нем управляют с одного пульта. Тут и охрана, и температура в помещениях, и даже прием заказов от жильцов на различные услуги (от доставки обеда до покупки авиабилетов). Причем к каждой квартире подведен соответствующий набор кабелей. Так что «умным» может стать не только сам дом, но и любые апартаменты в нем. То есть управлять всей своей домашней техникой вы сможете, не вставая с кресла. Мало того, можно даже из другого города. Только представьте. Возвращаетесь вы из командировки и хотите, чтобы к вашему приезду температура в квартире была такая-то, влажность такая-то да еще чтоб в прихожей к вашему приходу свет горел. Нет проблем: заходите на сайт вашей квартиры в Интернете, набираете пароль — и готово. Просто фантастика! Правда, и стоит такое жилье никак не меньше 3 тыс. у. е. за кв. метр.

Земля и люди

Услышав мой доклад о последних достижениях домового хозяйства, семья воодушевилась, только бабушка почему-то вдруг стала тихонько всхлипывать. Скорбела она, как выяснилось, потому, что, поселившись в центре, будет тосковать по земле. Час от часу не легче. Где же я ей найду усадьбу в центре Москвы?

Вы будете смеяться: как это ни странно, я все-таки нашла такой вариант. Его предлагает компания КРТ. Никогда бы не подумала, что такое возможно в принципе, но факт есть факт: продается трех-пятиэтажный особняк в Кадашевском переулке (Замоскворечье) с «прилагающимся» земельным участком от 3 до 8 соток. Причем сам дом опять-таки «умный». Но такая роскошь, как земельные угодья в центре столицы, оказалась нам не по зубам — уж больно дорого. А успокоить бабушку я смогла, твердо пообещав ей, что мы подберем что-нибудь из старинных домов, возможно, со своим двориком.
В старых домах (а точнее, в реконструированных) чудеса техники возможны так же, как и в современных. А чем еще хороши реконструированные дома? Ну, во-первых, притягивает взор старинный фасад. Во-вторых, радуют высокие потолки. Стандарт современного нетипового дома (если только речь не идет о суперэлитных особняках) — максимум 3,2 метра, а в реконструированных дореволюционных домах потолки могут быть и по 4 метра. Это ж какой простор! Да и люстру хорошую повесить можно.Вот дом, похожий на дворец

К тому же реконструкцией сегодня, как правило, занимается тот же ДВПС. А у него, как я уже писала, жилье стоит дешевле. В этом году ДВПС запланировал реконструкцию 29 домов в центре столицы. Полным ходом идет реконструкция Сухаревки (переулков, находящихся между Сретенкой и Трубной улицей). Район приобретает вид маленькой Швейцарии. Считается, что здесь возводится жилье для состоятельных людей среднего класса. Средняя цена — 900-1500 у. е. за кв. метр.

Кроме того, в ближайших планах ДВПС — реконструкция района, прилегающего к Тверской (улицы Гашека, Большая Дмитровка, Красина, Брюсов, Леонтьевский и Малый Гнездниковский переулки). Тем, кто хочет купить жилье именно здесь, стоит немного подождать: реконструкция этих кварталов только начинается.

Под одной крышей

А вот те, кто откладывает покупку в ожидании падения цен на жилье, ошибаются.

Как утверждает руководитель отдела элитного жилья компании «Пересвет-Инвест» Наталья Рысева, падения цен на столичном рынке жилья однозначно не будет: «Растет себестоимость строительства, дорожают бензин, стройматериалы, электроэнергия. Поэтому в нынешнем году цены на квартиры не только не упадут, но и вырастут, в среднем на десять-двадцать процентов».

Словом, пора мне торопиться с покупкой. А ведь подходящего варианта я пока так и не нашла. Но ничего страшного. Вполне возможно, что я смогу сделать это уже в ближайшее время, причем без беготни. Дело в том, что с 22 по 25 марта в ЦДХ будет проходить выставка «Недвижимость 2001», где под одной крышей представят сразу все проекты столичных новостроек. Уверена: на этой выставке непременно можно будет найти что-то интересное. Во всяком случае я там обязательно буду. И вам советую.

Марина Дрыганова

Вести с окраин

ЗАО «Кунцево-Инвест» продолжает строительство элитного комплекса «Изумрудный город» рядом с метро «Молодежная». На охраняемой, благоустроенной территории располагаются два красивых малоэтажных дома на 179 квартир. Студии, двухуровневые, 1-6-комнатные квартиры — всего 60 вариантов планировки. Уникальные встроенные 5-8-комнатные коттеджи с отдельным входом и приусадебным участком. В квартирах на последних этажах предусмотрена возможность установки каминов. К услугам жильцов комплекса подземный гараж, автостоянка, спорт-клуб, кафе-бар, мини-детский сад. Срок сдачи объекта — IV квартал 2002 года. Стоимость 1 кв. м — от 950 до 1600 у. е. Оплата в рассрочку.


ЗАО ФЦСР реализует проект под названием «Барклай-хаус» — монолитно-кирпичный дом на 45 квартир рядом с метро «Багратионовская». «Барклай-хаус» — это оригинальная архитектура, нарядный декорированный фасад, эркеры, переменная этажность (7-11 этажей), 1-4-комнатные квартиры (от 62 до 200 кв. м), в том числе двухуровневые, с необычной планировкой и мансардным вторым этажом. Имеется одна эксклюзивная пятикомнатная двухуровневая квартира (165 кв. м), расположенная на 10-11-м этажах. Конструкция дома позволит новоселам проводить перепланировку по своему усмотрению. В каждой квартире есть балкон или лоджия (или и то и другое). Стеклопакеты — деревянные, двухслойные, с тройным остеклением. Дом будет оснащен центральной системой кондиционирования, предусмотрена возможность установки приточно-вытяжной вентиляции. Имеется подземная двухуровневая автостоянка с общим паркингом. Прилегающая территория будет огорожена. Уже готов котлован и идет закладка плиты под фундамент.


В начале марта начнет действовать информационный сервер по недвижимости в России, ориентированный на широкую аудиторию. На страницах интернет-портала посетители смогут найти базу данных по различным объектам недвижимости (в том числе по земле), обширную справочную информацию, включающую адреса и телефоны организаций. В сайт также интегрирована геоинформационная система и цифровая карта Москвы и области с привязкой к базе данных сервера. В режиме on-line можно будет задать свои вопросы квалифицированным риэлтеру и юристу и получить необходимую консультацию. Кроме того, на страницах портала будет представлены аналитические материалы и ежедневные новости, которые будут интересны и специалистам, и широкой аудитории.


Строительный концерн «КРОСТ» новым для Москвы монолитно-панельным способом построил на ул. Генерала Берзарина (вл. 21-23) муниципальный дом. Этот способ существенно снижает себестоимость строительства за счет введения в монолитный каркас наружных стен из трехслойных панелей с утеплителем. А если проект станет серийным, то стоимость еще уменьшится. При прочих его плюсах монолитно-панельный дом занимает в несколько раз меньше места, чем стандартный панельный. Например, дом на ул. Берзарина, состоит из трех секций и рассчитан на 27 тыс. кв. м. Стандартный панельный дом такой же площади будет уже семисекционным, а значит — почти в два с половиной раза длиннее. Внутренняя конфигурация монолитно-панельного дома (как, впрочем, и его внешний вид) может легко изменятся в зависимости от требуемого количества квартир, комнат и их метража.

Монолитно-панельный дом «от КРОСТа» строится очень быстро: три секции на 27 тыс. кв. м с полной отделкой сдаются в эксплуатацию уже через восемь месяцев с момента «первого ковша». А простоит такой дом не меньше 200 лет (тогда как максимальная «продолжительность жизни» панельного дома не превышает полувека).

Статьи по теме

› tags: жилье за городом / про недвижимость /

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *