MOSKVA nedv

ГДЕ В МОСКВЕ ЖИТЬ ХОРОШО

Май 6, 2017 - недвижимость в Москве / покупка недвижимости / услуги риэлтора

Кажется, обошлось. Поплюем через левое плечо: текст пишется еще в июле, когда до годовщины кризиса остался месяц. Жизнь вроде бы налаживается, так что можно строить долгосрочные планы. Например, покупать жилье.

Тем более что недвижимость сказочно подешевела и квартиру в элитном доме можно купить по цене митинской новостройки до 17 августа. Посоветоваться, что, где и почем покупать, мы решили с другом нашего журнала, председателем совета директоров Московской центральной биржи недвижимости Константином Поповым.

Почем?

Ну да, сказал Константин, дешевеет недвижимость. После кризиса цены на обычное жилье снизились примерно на 40-50%, а на элитное жилье в отдельных случаях в три раза.
Если когда-то цифра 5000 долларов за метр не казалась шокирующе огромной, то теперь 3000 — верхний предел, а в среднем цены колеблются в пределах 1200-2500 долларов за квадрат.
Большинство элитных жилых комплексов, которые сейчас продаются, были заложены еще до кризиса. Теперь хозяевам не удается их продать не то что с прибылью, но хотя бы по себестоимости. Известны примеры, когда до 17 августа жилье стоило по 3500 тысячи долларов за метр, а сегодня продается по 1400. А что делать — рынок.

Почему?

«А может ли жилье еще подешеветь?» — с надеждой спросили мы. Оказалось, что теоретически такая возможность есть. Дело в том, что себестоимость строительства одного квадратного метра для правительства Москвы — главного московского строителя массового жилья — составляет всего 200 долларов. Правда, в нее не входит стоимость внешних сетей коммуникаций и социальной инфраструктуры, которые приходится оплачивать частным застройщикам. У них даже массовые метры раза в полтора дороже. Но раз дешевеет массовое жилье, то дешевеет всякое — и элитное, и то, что уже принадлежит гражданам (это называется «вторичный рынок»). Так что не исключено, нынешние низкие цены еще не предел.

Впрочем, теория теорией, а риэлтерская практика свидетельствует: осенью квартиры всегда дорожают. Люди возвращаются из отпусков, активизируется бизнес, закипает торговля, в столице становится гораздо больше иногородних, желающих стать полноправными москвичами. Вместе с рынком вообще оживляется и рынок недвижимости.
А еще вот-вот начнется предвыборная кампания. Штука это дорогая, поэтому денег в Москве станет больше. Средства, привлеченные на пропаганду, агитацию и организацию, разойдутся в конце концов по гражданам. Значит, и покупательная способность людей вырастет. А цены на спрос всегда реагируют — растут.
Есть еще один фактор, который может заставить жилье подорожать. В прошлом году так уже было, но оказалось — фальшстарт. Если кто забыл, в прошлом году Дума приняла закон об обязательном декларировании имущества гражданами. И граждане сразу догадались, что лучше декларировать не деньги на банковских вкладах, а недвижимость. Ведь отвечать на вопрос компетентных органов, откуда у тебя миллионы, гораздо труднее, чем объясниться про жилье. Купил, мол, по случаю недорогую квартирку или домик недостроенный. К тому же деньги «ест» инфляция, а недвижимость никуда не девается — в квартире можно жить, сдавать ее, наконец. В общем, недвижимость, несмотря ни на какой кризис, в конце прошлого года стала активно продаваться. Потом введение в действие закона отложили на год, и посетителей в риэлтерских конторах стало сразу меньше. Но ведь не отменили, а только отложили — так что осенью снова ожидается квартирный бум.

К тому же послекризисное снижение цен привело к тому, что частные фирмы стали строить меньше — им невыгодно. Значит, рано или поздно наступит день, когда элитное жилье снова, как несколько лет назад, окажется в дефиците и, естественно, сильно подорожает.
В общем, мы поняли так: покупать недвижимость, со всех точек зрения, лучше прямо сейчас. Пока еще лето с его демпинговыми ценами не кончилось. И покупать именно элитное жилье — уж если вкладывать средства в квартиру, то в такую, где жить приятно. Ее можно сдавать в аренду, а со временем и продать, так что вложенные деньги себя обязательно оправдают.

Где?

Риэлтеры говорят, что есть три главных фактора, определяющих качество жилья. Местоположение, местоположение и еще раз местоположение.
В московской ситуации это тихий центр, в стороне от оживленных транспортных магистралей, но недалеко от них, в районе исторической застройки, но не в непосредственной близости от других домов, зато с каким-нибудь сквером неподалеку. Потому что хорошая квартира должна иметь хороший вид из окна.
Правда, в центре сегодня уже практически нет свободного места, и специалисты МЦБН считают, что в ближайшем будущем строительство элитных жилых комплексов сосредоточится вокруг третьего автомобильного кольца. Там немало живописных видов и зеленых массивов, а современная скоростная трасса без светофоров с удобными развязками полностью решит проблему транспорта.

Что?

Все в элитном доме должно быть прекрасно — от качества постройки до внутренней отделки общих помещений.
Скажем, участие и победа в смотре-конкурсе на лучшее архитектурное решение среди жилых зданий в Москве автоматически поднимает престиж постройки. Этим могут похвастаться корпуса, построенные компанией «ТЕСКО» на Звенигородской улице и Загорском проезде в Кунцево. Небанальная архитектура плюс зеленый район, остальное тоже на уровне: благоустроенная территория, гаражи, первый этаж обустраивается по желанию самих жильцов — эксплуатацией дома занимается кондоминиум.

АльтернативыБольше всего ценятся дома с перекрытиями их монолитного железобетона и кирпичными стенами. Кирпич — солидный, теплый и экологичный материал, а монолит позволяет планировать квартиры по желанию заказчика. Таков, например, дом в Малом Толмачевском переулке, 6, вл. 7, напротив Третьяковки, строительство которого сейчас заканчивается. Больше того, фасад дома в стиле модерн в точности повторяет фасад особняка прошлого века, стоявшего раньше на этом месте. Он небольшой — восьмиэтажный на 27 квартир, соответственно, жильцов будет немного, что тоже немаловажно. Конечно, дом должен охраняться, иметь свою парковку и прочие приятности в виде бассейнов, саун, тренажерных залов, спутникового телевидения и т. д. В особнячке все это, конечно, будет.
В Москве построено довольно много домов, которые по привычке называют элитными (квартиры в них большие), но всем набором необходимых качеств обладают всего несколько объектов. И цены на них держатся довольно стабильные.
А в качестве идеального примера нам привели еще комплекс «Агаларов хаус» на улице Климашкина, 1. Этот кирпичный дом возвышается над окрестными и не зажат ими, рядом есть сквер, из окон видна зелень зоопарка. Для жильцов работают бассейн, баня, сауна, турецкая баня, предусмотрены все возможные виды связи, есть спутниковая антенна и даже камины в квартирах. Не говоря уже об охране, шикарном мраморном вестибюле и подземном гараже. Отсюда и цены, сохранявшиеся на уровне 5000 долларов за квадрат до тех пор, пока были свободные квартиры.

Конечно, эксклюзивное жилье, построенное не в центре, но в других традиционно престижных районах, стоит дешевле, при том что остальные параметры его вполне на уровне. Это, например, уже упомянутые корпуса, построенные компанией «ТЕСКО» на Звенигородской улице и Загорском проезде в Кунцево, — победители и лауреаты смотра-конкурса на лучшее архитектурное решение среди жилых зданий в Москве.
Но что делать, если жить хочется именно в центре (трижды местоположение!), но цена за метр в новом элитном доме все-таки пока недоступна?
Оказывается, есть выход: расселение коммуналок, которое снова, как и несколько лет назад, может оказаться выгодным предприятиям, поэтому риэлтеры этим занимаются.
Конечно, искать надо крепкий дом. В Москве немало дореволюционных построек с деревянными перекрытиями, которые еще полвека простоят без реконструкции. Многим нравится именно историческая аура, не говоря уже о «физических» достоинствах: толстые старые стены зимой держат тепло, а летом сохраняют прохладу, благодаря перекрытиям и высоким потолкам тут легко дышится. В тех домах, которые не расселены еще до конца, но в коммуналках живут нормальные люди, можно создать себе вполне качественное жилье, с отремонтированным подъездом, охраной, связью, а в перспективе и полной инфраструктурой.
Причем стоить все это будет вдвое дешевле, чем в докризисные времена. Ведь теперь купленные в новостройках квартиры для расселения обойдутся в 500-600 долларов за метр. Цены на ремонт после кризиса тоже упали, и он будет стоить не больше 400 у. е. за квадрат. Получается хорошая квартира по 1000 долларов за метр. А это выгоднее, чем покупка и отделка апартаментов в новом доме, где жилье тоже продается «голое» и требует дополнительных вложений в ремонт и дальнейшее содержание.
Есть еще одна альтернатива элитным жилым комплексам. Это собственный загородный дом. Там все то же самое (бассейн, сауна, связь, гараж и вид из окна) делить ни с какими соседями не придется. А воздух… А земля под ногами… Это, поверьте, затягивает, как наркотик. И загородные дома тоже пока еще не подорожали…

Статьи по теме

› tags: жилье в москве / МОСКВА / про недвижимость /

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.