ryvok stroitelstvo

Кирпичи для рывка в строительстве

Май 14, 2017 - недвижимость в Москве / обзор рынка недвижимости / строительство недвижимости

Правительство разработало пакет законопроектов, нацеленных на развитие рынка жилья. Реальных же проблем жилищного строительства они никак не затрагивают. Можем ли мы говорить о революционных изменениях в жилищной сфере? Хотим ли сделать резкий рывок? Чего мы вообще хотим?

Такие вопросы возникли у премьер-министра к министру промышленности и энергетики во время одного из майских заседаний правительства. На нем как раз обсуждались и доклад главы Минпромэнерго о состоянии дел в жилищном секторе, и пакет законопроектов, направленных на формирование в стране рынка доступного жилья.

Чего хотим
В 2016 году было введено 36,6 млн кв. м жилья. Прирост составил 10%. На первый взгляд это довольно много. Однако при таких объемах ввода жилья скорость обновления жилищного фонда в стране составляет всего 2%. А в Европе, например, ежегодно обновляется 10% жилищного фонда. Власти, как принято сегодня говорить, ставят более амбициозные задачи. По мнению г-на Христенко, у строительного комплекса есть резервы, чтобы наращивать на 15-20% объемы строительства в течение ближайших двух лет, и к 2020 году он способен обеспечить объемы жилищного строительства на уровне 70-80 млн кв. м. Как показывает мировой опыт, наращивание на 15-20% — это действительно много.

Очень немногие страны и только в периоды настоящих строительных бумов смогли добиться таких высоких темпов роста строительной индустрии. Но вот простимулирует ли предлагаемый пакет законов такой бум у нас — большой вопрос, потому что основная часть законов направлена на стимулирование спроса, но практически никак не решает проблем с предложением на рынке недвижимости.

Необходимо, но не достаточно
Так, восемь из двадцати семи законопроектов направлены на развитие ипотечного кредитования. В частности, предлагается принять новый Жилищный кодекс, поправить Гражданско-процессуальный и Гражданский кодексы. Новации главным образом гарантируют права кредиторов. Банкам они позволяют обращать взыскание на квартиры, заложенные под ипотечные кредиты. Сейчас закон запрещает выселять должника (если у него нет другого жилья), а поправки позволят банку выселить недобросовестного заемщика в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам. Предлагают законодатели снизить и ставки налогообложения для инвесторов и эмитентов ипотечных бумаг, чтобы сделать их привлекательными рыночными инструментами. Ожидается, что это ускорит запуск системы рефинансирования ипотеки, повысит маржу банков, и те смогут безболезненно для себя снижать ставки по ипотечным кредитам.

Несколько законопроектов ориентированы на защиту прав граждан, инвестирующих в строительство жилья, на снижение их рисков и издержек при сделках с недвижимостью (это поправки в Закон о государственной регистрации прав на недвижимость, в Закон о защите прав потребителей, отмена нотариальной регистрации сделок по покупке жилья).

Есть в пакете законов и налоговый блок. Так, предлагается ввести единый налог на недвижимость, то есть заменить три действующие налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) местным налогом на недвижимость (с жилого фонда) и региональным (с нежилого фонда). Предполагается, что налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры и подготовку участков под застройку.

Законодатели предлагают внести поправки в Налоговый кодекс и освободить от НДС операции по продаже жилья и земельных участков. Это должно побудить застройщиков применять более цивилизованные способы реализации жилья. И устанавливаются повышенные ставки земельного налога на участки, предоставленные для многоквартирного жилищного строительства. На нормативный период строительства (два года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной четырехкратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога.

При таком подходе, полагают законодатели, застройщики не будут затягивать сроки ввода домов в эксплуатацию.

Итак, права кредиторов, чуть-чуть права заемщиков и налоговая составляющая — вот меры, которыми правительство рассчитывает простимулировать строительство жилья. Но сдерживает сегодня этот рынок совсем иное — недоступность земли, неразвитость рынка строительных материалов и непрозрачность строительного бизнеса.

Земельный дефицит
Пока государство, к сожалению, самоустраняется от участия в решении земельной проблемы. Чиновники всех уровней абсолютно не заинтересованы в создании прозрачных процедур для получения земли под застройку. «Земли вроде бы много, но ее поступление на рынок сдерживается чиновниками», — говорят застройщики.

Доходит до абсурда. Например, белгородский губернатор в начале года подписал постановление, которым установил лимиты на многоэтажное строительство.

Очевидным следствием этого станут дефицит участков под многоэтажное строительство и рост цен на массовое жилье. По мнению Андрея Минаева, заместителя генерального директора Белгородского ЖБИ, государство должно заняться разработкой единых правил выделения земельных участков и закрепить их в федеральных нормативных актах. «Земельные законы должны быть обязательными для региональных властей, — говорит г-н Минаев. — Пока они сами эти правила придумывают, планировать развитие бизнеса очень сложно».

Часто конкурсы на застройку «выигрывают» структуры, аффилированные с местными властями, либо возглавляемые родственниками местных мэров. Глава антимонопольной службы Игорь Артемьев знает об этой проблеме и предлагает установить предельную долю земельных участков, выдаваемых одной компании под застройку. Тогда, по его мнению, право на доступ к земельным ресурсам получит гораздо более широкий круг претендентов, а не только избранные.

Права на землю — это фактор, определяющий взаимоотношения застройщиков и институциональных инвесторов. «Для любого инвестора или кредитора очень важно качество залогового обеспечения, — говорит управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец. — Если у компании есть хороший залог, мы готовы финансировать проект. Однако пока большинство строителей в качестве залога предлагает инвестиционные права на еще не построенные квартиры. Это слишком рискованно для банка. Теоретически залогом могли бы быть производственные активы или земля. Но их у большинства застройщиков нет. Землю они и вовсе берут в краткосрочную аренду, сроки которой устанавливаются в инвестиционном контракте, заключенном с городскими властями. И все тормозится тем, что риски слишком высоки».

Отраслевой фундамент
Почему правительство, решая проблему строительства жилья, не затронуло вопроса о материалах, из которых это жилье будет построено? Может, и потому, что чиновники попросту не осведомлены о том, что происходит на рынке стройматериалов. А там происходит вот что. Во-первых, оставляет желать лучшего качество продукции, производимой предприятиями стройиндустрии. И как бы построенные сегодня дома не развалились к 2020 году. «Видите, — говорит руководитель одной из девелоперских компаний и показывает на кучу кирпичей, сваленных в углу офиса, — это изделие выпускает подмосковный завод. Там вроде бы установлено новое оборудование, однако кирпич производится плохого качества. Он не соответствует стандартам морозостойкости. Завод показывает сертификат, в котором указывается, что морозостойкость — 35 циклов, а кирпичи и до 15 не дотягивают».

Нередко химичат и производители бетона. Например, смешивают цемент разных видов. По словам первого заместителя генерального директора компании «Жилстрой» Михаила Данилушкина , из-за этого выходит из строя дорогая западная техника, рассчитанная на использование бетонной смеси определенной подвижности.

Случается и так, что бетон, используемый при строительстве многоэтажных домов, вовремя не набирает нужную прочность.

Во-вторых, производители основных стройматериалов работают на пределе своих мощностей. И увеличь застройщики объемы, они столкнутся с банальным дефицитом строительных материалов. А потому задача законодателей, которые работают на перспективу, стимулировать инвестиции в производство стройматериалов. «Сейчас отрасль справляется с обеспечением потребителей цементом необходимого ассортимента и качества. Между тем в связи с планами правительства удвоить к 2010 году выпуск основных видов стройматериалов во многих регионах в ближайшие годы может возникнуть дефицит этого вида продукции», — говорит руководитель пресс-службы компании «Евроцемент» Сергей Мещеряков .

По мнению производителей цемента, стимулировать инвестиции могли бы государственные программы льготного кредитования и налогообложения предприятий, создающих новые мощности. Если же этого не сделать, то дефицит спровоцирует рост цен. Как на сам материал — в I квартале этого года цемент подорожал на 5-7%, летом цены подрастут еще на 25-30%, — так и на квартиры.

«Пока цементники способны обеспечить ежегодный прирост объемов не более чем на 7-10 процентов, — говорит Михаил Киселев , представитель отраслевого объединения ‘Союзцемент’ . — Быстро создать новые заводы или реанимировать старые не получится. Это тяжелая отрасль промышленности, она имеет длительный цикл создания мощностей. К тому же входной барьер в цементный бизнес, очень высок. Только лишь установка технологической линии на один миллион тонн в год обойдется инвесторам в 130-150 миллионов долларов».

Зачастую дефицит стройматериалов обусловлен перекосом в структуре региональных рынков. В одном месте есть цемент, но нет кирпича. И наоборот. Не налажены качественные связи между поставщиками и потребителями. Некоторые подмосковные строители, например, жалуются на недостаток качественного щебня. Они везут его из Карелии и Ленинградской области. Та же проблема у их белгородских коллег.

«В принципе можно закупать щебень зимой, когда его избыток. Но делать это могут только структуры, обладающие достаточным объемом оборотных средств, — поясняет г-н Минаев. — Однако у многих нет денег. Поэтому проблемы с поставками щебня летом существенно ограничивают объемы производства».

А вот в Санкт-Петербурге проблемы с кирпичом. Крупные заводы, производящие керамический кирпич, принадлежат двум крупным компаниям — фирме «Кнауф» и группе «Ленстройреконструкция» ( ЛСР ). «Дефицит кирпича ощущается уже на протяжении нескольких лет. Если он нужен вам в понедельник к обеду, то получите заказ недели через две, — говорит Евгений Ботка, генеральный директор компании «Строительная информация». — Несмотря на сезонные спады, заводы полностью загружены».

Есть и такое объяснение правительственного невнимания к рынку стройматериалов — чиновники полагают, что в стройиндустрии и так мощностей хватает, да есть еще и запас прочности. Мощностей, может, много, но в основном это наследство от СССР. Эти советские заводы не в состоянии увеличить производство строительных материалов в два с лишним раза, как запланировано. К тому же часть предприятий давно уже перепрофилирована, а оставшиеся просто не способны производить современную продукцию. Чтобы поднять их, требуются колоссальные капиталовложения.

Ситуация на рынке стройматериалов усугубляется еще и тем, что многие из предприятий-поставщиков в силу объективных обстоятельств являются региональными монополистами и на потребителей могут не оглядываться вовсе.

Вот, например, компании «Интеко» принадлежат два цементных завода в Белгородской области. А других производителей в области нет. Понятно, что «Интеко» диктует ценовую политику всем местным потребителям. А с другой стороны, эта ценовая монополия может сыграть и позитивную роль — подогреть интерес бизнеса к строительству новых цементных и кирпичных заводов, к разработке новых карьеров. Это вполне укладывается в рамки бизнес-логики — чтобы не зависеть от дефицита, лучше действовать самому.

Инвестор пришел сам
И наконец, о каком строительном комплексе говорил в своем докладе министр?

Неужели о тех 112 тыс. разнокалиберных компаний, которые строят жилье сегодня, и каждая из которых, как правило, представляет собой несколько десятков обществ с ограниченной ответственностью, собранных под одной вывеской. Потянут ли они наращивание объемов? Многие специалисты в этом сомневаются.

«Большинство строительных компаний, — говорит Ваган Казарян , управляющий партнер компании RCF , — по понятным причинам, не могут рассчитывать на привлечение солидных кредитных ресурсов и инвестиций.
Они некачественные заемщики, у них нет понятной структуры активов, прозрачных денежных потоков».

Но сегодня состав игроков на строительном рынке уже начал серьезно меняться — на рынок приходят крупные финансовые компании. Прежде всего банки сегодня стремятся выйти на рынок жилищного строительства уже не как кредиторы, а как инвесторы. «Сегодня проще взять на себя все строительные риски, чем кредитовать рисковых застройщиков под 10-15 процентов годовых, — говорит г-н Годованец. — В ближайшее время мы планируем принять участие в финансировании проекта строительства массового жилья в Подмосковье».

Наряду с созданием девелоперских структур и покупкой строительных компаний, финансовый крупняк все чаще использует такую практику, как создание закрытых фондов недвижимости. Для них это, пожалуй, самая оптимальная схема вхождения в рынок. И в стране уже функционирует несколько ПИФов недвижимости. Так, инвестиционный фонд «Жилищное строительство» под управлением компании «Менеджмент-консалтинг» финансирует строительство жилья в Московской области.

В различные проекты он вложил более 15 млн долларов, а доля недвижимости и прав на нее в структуре портфеля фонда превышает 40%. Сразу несколько ПИФов недвижимости находится в стадии формирования (среди них, в частности, «Регион Девелопмент» , «Максвелл-недвижимость» , «Жилая недвижимость» ). О намерении создать сразу три закрытых паевых фонда недвижимости в России заявил на прошлой неделе президент банка «Глобэкс» Анатолий Мотылев . Общий объем вложенных в них средств может превысить 150 млн долларов, а минимальная стоимость пая, предположительно, тысяча долларов.

Как видим, крупные инвесторы постепенно выходят на рынок недвижимости, что, безусловно, скажется на его развитии. «Объективные рыночные процессы полностью изменят расстановку сил, — уверен г-н Казарян. — Через пять-семь лет в стране сложится примерно два десятка крупных строительных холдингов, которые поделят между собой рынок. Это будут вертикально интегрированные корпорации, располагающие собственными проектными, строительными, производственными мощностями». По мнению опрошенных нами экспертов, участникам рынка имеет смысл объединяться уже сейчас. Иначе их могут поглотить крупные финансово-промышленные группы, которые давно присматриваются к строительному бизнесу.

И многие строительные холдинги уже почуяли, куда ветер дует. Уже активно укрепляется ряд московских компаний («Интеко», СУ-155 и др.), они выстраивают сырьевые цепочки, приобретая предприятия по производству цемента, щебеночные, песчаные и глиняные карьеры. Следующим их шагом, прогнозируют специалисты, будет приобретение железобетонных и собственно строительных подразделений в различных регионах страны. «Наша группа тоже заинтересована в приобретении предприятий, производящих строительные материалы, — говорит Вячеслав Тимербулатов , директор по маркетингу группы компаний «Конти». — Таким образом мы сможем застраховать себя от возможного перебоя в поставках, колебания цен, неудовлетворительного качества поставляемых материалов. Кроме того, строительная компания может быть заинтересована во внедрении своих разработок, а производитель материала не всегда готов использовать эту технологию на своем предприятии». Компании, как финансовые, так и строительные, уже нацелились на создание вертикально интегрированных холдингов, чтобы застраховать себя от нарушений технологических цепочек.

Что получается? Даже без активной законодательной помощи со стороны государства капитал уже устремился в отрасль. В этой ситуации правительству, казалось бы, стимулировать и стимулировать этот процесс — создавать налоговые послабления для инвесторов, решившихся на масштабные вливания в предприятия, производящие стройматериалы, разрабатывать программы страхования кредитов, предоставляемых банками частным застройщикам, обеспечивать свободный оборот земли и т. д. Именно такой тактики придерживаются те, кто не хочет довольствоваться амбициозными 10-15% прироста, а ставит перед собой задачу всерьез развивать отрасль. Как в Китае, например. Там тоже проводили жилищную реформу, под нее приняли более 400 законов, направленных на стимулирование инвестиций в строительство жилья, что позволило ежегодно увеличивать капиталовложения в отрасль на 20-30%.

Статьи по теме

› tags: cобственник жилья / про недвижимость /

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.